产品分类
各地楼市
当前位置:网站首页 > 各地楼市 > 正文

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

作者:发布时间:2020-06-02分类:各地楼市阅读:52 ℃评论:0 评论
原标题:六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

1

今年,郑州有很多新项目:嘉里中心、未来天奕、常绿东风宸苑、金茂如意府、保利天汇、华润凯旋门、和昌优地、万科山河道、康桥玖玺园、碧桂园凤凰城等等。

但今年很少新项目土拍,大多都是老项目的后期地块。

这次六月的第一拍,写好了下半年的故事。

照例先介绍土拍。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

1、地块在哪?

两块地,郑政高出[2020]7号在双湖科技城、郑政高出[2020]8号在高新老城。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

展开全文

△郑政高出[2020]7-龙湖地块

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△郑政高出[2020]8-永威地块

2、拿地怎么样?

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△地块信息

龙湖地块:占地约102亩,容积率2.5,起始价格69564万元,底价成交,楼面价4073元/㎡。

永威地块:占地133亩,容积率4.0,起始价格127681万元,底价成交,楼面价3594元/㎡。

3、过程

龙湖地块没啥曲折,详细的我们放在下文说。

永威地块就有意思了,地块位置确实没的说,1号线、8号线双地铁口,郑州大学旁。

简单总结:

土拍均一轮竞价,底价成交。

好了,基本信息分析完毕。

下面进入纯干货。

2

第一个问题,开发商土拍热情很低!

今年新项目80%都是前期地块或者合作开发,当下郑州净地太少,主要是北龙湖、滨河、双湖科技城,以及四环内零星地块,剩下的都是环郑市场。

即便是净地,价格相对前两年已经大幅度下跌。

比如滨河。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△滨河土拍

滨河国际新城新地块楼面价相比高峰已经有30%的下跌。

比如北龙湖。

2016年8月18日金茂拿下北龙湖14号地也就是后来的金茂府楼面价36915元/㎡。

而金茂如意府楼面价只有23540元/㎡,相比有 37%的下跌

再比如双湖科技城。

2018年12月26日,美的摘得双湖科技城150号地,楼面单价4632元/㎡。金辉摘得151号地,楼面单价5218元/㎡,2019年1月,正商地块,楼面单价5235元/㎡。

2020年6月1日,龙湖地块楼面价4073元/㎡,相比也有 22%的下跌。

即便如此,开发商拿地热情普遍不高,滨河国际新城已经半年没有土地出让,双湖科技城时隔近1年半,龙湖地块仅一轮竞价即底价成交。

3

第二个问题是市场很冷、每个区域内板块竞争剧烈,传导开发商拿地信心不足。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△终止土拍地块编号

以双湖科技城为例,此次土拍间隔近一年半。中间曾有土地出让,但最后无奈终止,核心在于开发商拿地信心普遍不足。

2019年是双湖科技城竞争非常剧烈的一年。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△高新区、西四环以西在售项目

高新区仅西四环以西就有大量项目入市,竞争异常惨烈。

2016年房价大涨前,双湖科技城桥头堡项目万科城四期首期销售均价8600元/㎡,就在2019年双湖科技城某项目特价只有9800元/㎡!注意,这可是经过一轮房价大涨后的在售价格! 售价涨幅只有14%,算算3年的通货膨胀、人民币贬值,这个价格跟没涨一样。

近期双湖科技城再度曝出某楼盘针对110㎡大户型开展为期三年的购房补贴,这应该是继薛店、南龙湖后郑州市场上第一个启动购房补贴的项目,其竞争激烈可见一斑。

这次龙湖取得该地块也在意料之中,从南龙湖的龙湖天宸原著、到高新老城龙湖景粼玖叙,龙湖拿的都是高价地,而在营销操盘-产品溢价上龙湖有着独特的经验和方法论。

换句话说,没两把刷子地不敢拿,也玩不动。

4

第三个问题:市场下行期,合作开发主城地块是房企最好的拿地开发方式。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△高新老城主要项目

比如这次永威和金桥合作的原锅炉厂地块,高新老城、1号线、8号线双地铁的绝佳位置楼面价只有 3594元/㎡,而远在四环外的龙湖地块楼面价就有4073元/㎡。

高新上个地王龙湖景粼玖序楼面价6199元/平方米,还要配建租赁用房7.2万㎡。

目前高新老城公园道一号15000元/㎡、公园府15500元/㎡、正弘青云筑153000元/㎡、保利文化广场二期(预计)15800元/㎡,龙湖景粼玖序高层15300元/㎡,永威稳赚不赔。

一方面永威难得的拿到了好地块,另一方面不知不觉高新老城的价格被夯实到15500元/㎡.

今年中原老城项目万科山河道预计售价20000元/㎡,康桥玖玺园预计售价18500元/㎡,而经开老城对望CBD的新拍净地华润凯旋门、保利天汇因为限价原因,预计售价也只有19500元/㎡。

哪种开发方式香一目了然。

5

郑州市场经历3年的下行期,2018年末的钱荒、2019年的市场惨淡、2020的经济冲击,楼市的信心正经历前所未有的动摇。

六月郑州土拍第一枪,楼市来到最黑暗的时候

△郑州10年房价走势

动摇的不仅有购房者,还有开发商。难熬的不仅有高价站岗的购房者,也有高价站岗的开发商。

楼市已经来到了最黑暗的时候。

有人在黑暗中捕猎,有人在黑暗中迷失方向,当黑暗褪去,一切将会清晰可见。

限时免费:《米宅郑州楼市》知识星球

知识星球《米宅郑州楼市》限时限量免费加入!

你们熟悉的乔妹、大白、学争会先期入驻,这三个人我们也是经过精选的,各有擅长,各有互补:

乔妹,调研过郑州每个楼盘至少三遍,专注楼盘、户型、楼栋、不利因素、价格、行情;

大白,投资客,入住北龙湖,对于豪宅、投资、杠杆、并发、裂变、多核、选筹有诸多研究;

学争,法拍和二手房大师,对于郑州的二手房、法拍房、不良资产等有多年从业经验;

其它主编陆续入驻...

扫二维码免费加入,不要错过了再拍大腿。

TAG:龙湖 一枪 地块 双湖 楼市 时候 郑州 项目 老城 永威

发表评论

必填

选填

选填

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

公司电话:400-800-8888

公司 Q Q:1000000000

公司地址:南宁市园湖北路35号

Powered By Z-BlogPHP,Theme By 刷机rom

Copyright 南宁房屋资讯网.Some Rights Reserved.
  • 南宁房屋资讯网

    扫描关注微信