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新规下3类房子将受影响,开发商已经开始打折促销,内行人在撤离

作者:发布时间:2020-09-10分类:房产投资阅读:30 ℃评论:0 评论
原标题:新规下3类房子将受影响,开发商已经开始打折促销,内行人在撤离

进入金九银十,打折潮如约而至

对于没有买房子的人来说,最期望的就是房价下跌。但是房价上涨快,下跌真是太难了。在以前房价上涨都是翻倍的上涨,下跌都是几块几十的下跌。看得出来,房价就是涨多跌少,想让房价跌回原来的水平实在是太难。因为这其中包含了物价上涨、人力成本上涨和土地价格上涨的因素。从这个角度来看也知道房价很难跌回以前的水平,除非一个城市的房子已经过剩严重,就算是降价也没钱要了,这类城市的房价下跌可能会是不计成本。

今年以来,除去珠三角和长三角区域和其他少数城市,大部分城市的房价都出现了不同程度的下跌,楼市回暖速度缓慢,大部分房企上半年销售业绩都没有达标。因此很多人都在预测,今年下半年楼市会出现一次打折潮。果真,进入金九银十以后,人们预想中的打折降价潮如约而至。比如9月7日晚上某龙头房企公布全国所有楼盘7折销售,不管这个折扣的真实优惠力度有多大,都可以看出现在的房子是真的不好卖,不然房企也不会这么大费周章了。

新规下3类房子将受影响,开发商已经开始打折促销,内行人在撤离

新规出台,房企们不得不打折促销

最近,央行、住建部和一些房企召开了一次座谈会,会上要求将进一步收缩房地产开发融资计划,给出了明确的“三条红线”:

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%; 2、净负债率大于 100%; 3、现金短债比小于 1 倍。

这“三条红线”以为这什么呢?意味着房企未来不管以任何形式的融资,都需要经过这“三条红线”的审核换卡。这个政策对现如今大部分房企来说可真不是好消息。据统计,今年1-6月,约90%的房地产企业未能实现2020年上半年的销售目标,甚至包括万科、碧桂园、绿城、华润、世茂等知名房企。甚至绿城仅仅只完成了上半年销售目标的26.9%,离完成目标还相差甚远。

新规下3类房子将受影响,开发商已经开始打折促销,内行人在撤离

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房企们销售困难,回笼资金缓慢,现在又在融资渠道方面被新的“三条红线”给卡住,导致现在很多房企的资金链都非常紧张。更让房企担心的是在剩下的几个月里,房企们会有大量的债务到期。根据统计数据显示,开发商在7-12月份有4122.79亿的债务到期,需要偿还债务,仅仅9到12月就有超过2600亿债务需要偿还。在如今的楼市环境和融资环境下,大部分房企似乎只有打折促销卖房回笼资金这一条路可走了。可以说,现如今的打折潮,是房企们不得已而为之的。

但是呢,不同城市不同区域的房子打折促销的力度也不一样。根据笔者平时接触的诸多房企和其售楼部的这种优惠政策来看,现在开发商们确实都在出台各种优惠政策。不同的是,三四线城市楼盘的打折力度比一二线热点城市楼盘的打折力度大,同一城市不同区域的打折力度也不一样,一些二点城市的市区楼盘根本就没有任何优惠。可以看出,同样是房子,现在在同样的时间,房企的优惠力度不一样。这也说明,楼市正在分化,房子也正在分化。

新规下3类房子将受影响,开发商已经开始打折促销,内行人在撤离

在这样的大环境下3类房子全部“凉凉”或大幅降价,内行正在撤离

1、一二线热点城市的远郊楼盘

为什么是一二线热点城市的远郊楼盘呢?因为这里的房价基本上都是炒作起来的。其实今年以来,很多一二线热点城市的房价就是从远郊楼盘开盘下跌的,然后蔓延到郊区、近郊最后到市区房价的沦陷。在这其中,远郊楼盘的房价下跌幅度尤为明显。其实除去4个一线城市之外,其他的热点城市的远郊楼盘真的不适合刚需购房者居住,因为距离市中心实在是太远,交通又不方便。无论是在通勤半径上还是通勤时间上都不适合在市区工作的刚需购买。所以,在这购买房子的基本上都是投资客,等待房价上涨之后转手挣钱。

但是现在大家都知道,在房住不炒的大环境下,现在已经没有了炒房客的生存空间。未来房价也会走势平稳,不再适合投资。那么失去炒房客炒作之后,远郊的房价靠什么支撑呢?靠城市发展扩张?那么远,先不说城市到底能不能扩张到那里,就是可以,需要多少年呢?20年还是30年?没有多少刚需可以等得起。所以,现如今对于远郊楼盘,房价下跌幅度最大。就算是一二线热点城市的远郊楼盘,现在也建议远离。

新规下3类房子将受影响,开发商已经开始打折促销,内行人在撤离

2、资源收缩的三四线城市房子

在笔者看来,未来房价下跌的话,三四线城市肯定是首当其冲的,因为现在三四线城市房价已经没有了政策托底,而棚户改安置货币化政策在2020年底就要结束了。其实自从旧改开始,棚户改拆迁范围缩小以后,三四线城市的房价就开始走下坡路,究其原因还是失去了资金的支撑。其实在笔者看来,未来这些城市房价会下跌的原因主要还是没有人口和资金的支撑。这些资源收缩的三四线城市,一般还都没有任何支柱产业,这导致当地的居民都会选择外出去大城市工作生活,人口逐渐流失。而且当地经济发展缓慢,甚至还可能倒退,当地居民收入水平低。现在三四线城市房价这么高,现在的人口和居民收入无法支撑这么高的房价,所以这些城市的房价未来下跌概率很高。

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3、市区房龄超过20年的老房子

对于市区的老房子来说,以前售价偏高的主要原因还是其有拆迁的概念,很多投资客都喜欢投资市区的老房子,然后等待拆迁,笔者就认识不少这类投资客。但是旧改政策取代棚户改政策之后,这些老房子眼看着拆迁无望,对于原业主们来说可能没什么,就算不拆迁,旧改以后也可以改善居住环境,而且市中心的老小区一般地理位置优越,周边配套齐全。但是对于投资来说,这些对于他们都没什么用,他们投资就是未来挣钱,当时高价买回来等待拆迁,现在失去了拆迁概念之后,就算这些房子地理位置和配套没变,甚至居住环境和基础配套设施也改善了,但是房价依然会下跌不少。对于现在的年轻人来说,他们就算住偏远一些也不会选择老城市的老破小,因为相对于新建的电梯房,这些老小区的居住体验感确实不好。

TAG:房价 开发商 内行人 城市 现在 房子 现如今 楼盘 2020年 三四线 观点评论 房企

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