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中国房地产会崩盘么?

作者:发布时间:2020-09-11分类:各地楼市阅读:21 ℃评论:0 评论
原标题:中国房地产会崩盘么?

1978年改革开放,我国开始在经济领域进行市场化改革,房地产是其中之一;1991年,正式进行住房制度改革,明确将房地产培育成为国民经济支柱产业起;1998年停止福利分房,房地产开发做为一个行业正式进入黄金发展期;2002年开始执行土地招拍挂制度,土地市场进入市场化阶段。

即使是从2002年算起的15年里,房地产行业的销售额从1.48万亿增长到2016年的12万亿,增长了8倍,而大部分一二线城市的房价涨幅更是从一两千上涨到数万,涨幅达到几十倍。

近年来,房价崩盘的论断夹杂着各种金融术语,不断出现在的朋友圈。那么,推动房地产市场超速增长的核心因素是什么?这些因素未来是否仍会持续?中国房地产到底会不会崩盘?

中国房地产市场的超速增长,根本原因在于对商品住宅的巨大需求。这些需求包括持续的城市化进程带来的对城镇住宅的增加、家庭规模快速小型化带来的需求、规模巨大的且迫切的旧有居住条件改善的所带来的需求,以及家庭收入提升和财富增加带来的对资产配置、度假养老等非第一居住需求。

在需求巨大而急迫的同时,我们的商品房供应受限于土地制度以及非市场化的供应,长期远远落后于需求增长,造成持续近三十年的供不应求局面。这就是房地产市场持续增长,房价持续上涨的根本原因。

中国房地产会崩盘么?

一、城镇化的进程还会持续多久?

2015年底我国的城镇化率约为56%,而根据十三五规划,2020年我国城镇化率要达到60%,基本上保持每年1个点的增速;而长期看,75%的城镇化率被认为是一个可以预期的目标,按照这个目标,房地产市场的增长还有15-20年。

二、家庭小型化

房地产最基本的需求单位是家庭,家庭数量对房地产市场是一个关键指标。

改革开放以来,中国传统的家族组织单元被不断打碎,随着越来越多的人离开自己的故乡进行新的城市,家庭也越来越小。

2015年中国家庭平均人口数为3.01人,与改革开放初期的4.5人相比,家庭已经变小了1/3。家庭的变小意味着同等人口基数的情况下家庭数量的增加,也意味着对住宅需求的增加。

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三、改善需求

人均居住面积的提升。改革开放初期,我国人均居住面积只有个位数,而到2015年已经到了35平方米,而且仍然在以年均1平米的速度递增,仅这部分每年将新增约5亿平方米的需求。

目前我国的人均居住面积已远超日本香港但远低于欧美,人均居住面积未来会到多少目前也是众说纷纭,有人认为我国地大物博人均居住面积应该达到欧美水平,也有人说我国可用土地其实有限,应该限制。但不管怎样,在重庆和上海的房产税试点都把人均居住面积定在了60平米,如果以此定,未来的增长仍将持续强劲。

中国房地产会崩盘么?

收入提升

改革开放以来,居民收入提升和财富增加是有目共睹的。中国的社会各个阶层,从上到下都把投资房地产做为主要的投资手段,这给房地产市场带来了被动的需求。而且随着富有阶层的不断增加,度假、养老等非第一居所需求开始快速增加,看看海南、云南等房地产市场不断增长的外地人购房比例就可以看到,这个趋势仍将长期持续。

综上可看,支撑中国房地产市场超速增长的这些因素,未来仍将持续,当然会有一些新的变化或者增幅会降低,但是中长期趋势仍未改变。

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