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房价未来会跌还是会涨?两个方面告诉你答案

作者:发布时间:2020-09-18分类:房产投资阅读:47 ℃评论:0 评论
原标题:房价未来会跌还是会涨?两个方面告诉你答案

房价未来会跌还是会涨?两个方面告诉你答案

中国的房价会跌吗?

这个问题不太好回答。

根据我的理解,某个城市或许会出现短时间内房价下跌,但是从整体来看,房价会保持上涨的趋势不动摇。

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为什么会有这样的判断?今天就来聊一聊。

房价上涨,是由成本决定的,市场只是其中一个影响因素而已。

房价的构成,基本由以下几个点:土地成本+建安成本+税费+人工+利润

房价里面,土地成本绝对是成本最大的一部分。无论是通过土拍、熟化拿地还是代建置换,土地都是最大的成本,毋庸置疑。

有个词叫做楼面价,就是用土拍的金额除以总建面,得出的价格。以济南的鑫都紫宸府,楼面价达到了11000多应该,卖才卖15000,这个价格应该是亏钱的,但是,后续肯定会涨价,除非鑫都这个企业不打算挣钱,赔钱赚吆喝。

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15000的售价里地价11000,占到了73.3%,这个比例恐怖吧!就算后期涨价,比例最起码也得六成以上。

其次是建安成本,这里面包含的东西很多,施工、设计规划、勘察、材料设备等等,这些都算在建安成本里面。

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实际上,建安成本占比不是很多。

举个例子,北上广十几万单价的房子,其实在三四线城市可以花不到一万的单价就能买到相同品质、外立面、风格的产品,说白了,还是贵在地价上。

再一个就是税费,这个不用多说,就是交税,比例固定的,不同城市还有不同的税费的方法,还有返税这个概念,这个不做细谈。

再次就是人工,这个主要说的就是营销阶段营销费用的支出,占比一般在百分之一到百分之十之间,占比不算很大。

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最后是利润,现在的行情,利润能占10个点以上,就是很厉害的项目了。

说完成本,这里总结一下,除非地价降低,否则房价不会降低。

地价会降低么?做做梦就好了。

再来说一说市场的因素。

关于对市场的研究,首先声明我不是专业出身,只不过看了几篇软文有点小感悟,如果说的不对荒谬的地方,大家笑笑就可以了。

房价会不会跌,市场影响的因素不小。

谈到市场,那就是供需关系的问题。

什么时候会降价,供需关系严重失衡,供远大于求的时候。这个时候由于同质化的产品在市场上积压,导致无法销售实现资金回流,开发商会选择降价销售,但这个时候,基本上就算降价也卖不动了,参考东北的城市。

但这种情况,会在中国出现吗?

不会的。

第一, 一旦出现这种苗头,国家会出手进行调控,限制供应,不允许市场崩盘。

第二, 其实国家已经开始在做了,那就是限制土地供应的量,市场火爆的城市放大土地供应;市场萎靡的城市限制土地供应,从供应端解决问题。

也就说,虽然是市场影响,说白了,国家也会出手调控。

楼市不能乱,一旦乱了,国家就动荡。

所以房价不会大起大落。

至于涨价,也不会出现,这与房住不炒的概念相违背,这一点国家十分坚定。

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