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楼市分化!肥东、北城去化1成,降价难卖!合肥九区房价真相曝光...

作者:发布时间:2020-09-21分类:各地楼市阅读:41 ℃评论:0 评论
原标题:楼市分化!肥东、北城去化1成,降价难卖!合肥九区房价真相曝光...

上周合肥多个楼盘优惠加推,有的楼盘仅卖出了个位数,具体去化如何?一起来了解一下吧~

一、合肥楼市分化

肥东一盘去化个位数

根据克而瑞合肥数据统计,上周合肥10盘加推,去化结果直观反映了当下市场真实冷热情况。

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1、多盘去化惨淡

肥东三盘加推,去化惨淡只有一两成,其中一楼盘卖出了个位数;

长丰一盘推出75套,只卖出10套,去化13%;

滨湖2.4万的高价盘加推,受限于板块价值及品牌,去化不到四成;

肥西、庐阳、包河三个区域,去化率相差不多,都在37%~47%,推出的楼盘去化率都没有超高五成。

从这份数据中可以看出,长丰、肥东等区域,当前价值潜力不高,交通、配套等都还不成熟,客源量有限,导致大多数楼盘并不好卖。

2、多个高价盘首开遭疯抢

当前市场,总是会呈现两极分化的局面。一些地段不错、配套成熟的楼盘,即使高价、全款,也仍然不缺人买。

比如,大富鸿学府单价3万+/㎡,推出16#、17#、18#、20#,首付五成,基本全款为主,按揭客户很少。能买到,是要拼运气+拼实力的。

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滨湖省府葛洲坝中国府叠墅首开5#、6#、8#楼,共计54套房源,面积段220-280㎡,总价高达686-1270万。据博主@合肥楼叔消息,官方公布去化9成,卖了4个亿!

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公园万象首开,推出G1-G2-G9-G10-Y2,共355套房,近千组购房者齐聚排队买房,去化9成,劲销6.5亿!

阳光城檀悦未开先火,目前定存客户已超过2400组。网友爆料:由于客户量较大,阳光城似乎也开始进一步筛客,要求首付7成起。

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总的来说,两级分化的合肥楼市,是市场的真实现状。一边开盘售罄,一房难求;一边降价促销,去化缓慢,合肥楼市分化趋势越来越明显。

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合肥九区置业怎么选?

政务区

说到政务区的房价,大家脑海中都会浮现一个字“贵”!目前板块内没有新房在售,二手房均价已经高达2.5万+/㎡。我的置业建议是:

1、学区方面,奥体小学+50中新校可以选择三盛颐景园、信达水岸茗都、宋都西湖花苑、岸上玫瑰等等,不仅距离奥体小学较近,距离地铁站也很近,此外蓝蝶苑小户型房源也适合挂学区。西园新村小学(南校)+50中新校(天鹅湖校区),可以选择水墨兰庭、绿地内森庄园等等。

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2、追求生活品质,可以选择置地栢悦公馆、凯旋门等等,周边不仅有绿轴公园、天鹅湖等休闲之处,商业配套有华润万象城、新地中心等等,此外奥体中心提供健身场所,不过置业门槛较高。

3、如果想要投资学区房的话,最好是选择小户型的房产,如热度较高的imore公寓、蓝蝶苑、发能太阳海岸、水墨兰庭等小区的小户型房产,在学区的支撑下,涨幅还可观。

滨湖区

目前,省府板块房价在2.3~3万/㎡,价格越靠近2.3万/㎡,房源又少又难买到;金融板块房价在1.9~2.3万/㎡,1.9万/㎡左右的房源非常少,基本上以2.1~2.3万/㎡为主;环湖CBD新房很少,单价也不低;卓越城板块仅一盘在售。我的置业建议是:

1、对于刚需来说,金鹏和荣盛现在没有1.9万的毛坯高层了,所以只能选择均价2万上下的云谷、联投、宝能城等二手房小区了。

2、对于改善来说,可以结合自己的需求,在综合地段、品牌进行选择。地段方面,环湖CBD板块各项配套都比较成熟,并且环境优势明显,可以优先考虑;省府板块和金融板块成长性会更好,选择空间会更大;品牌来看,建议大家从国企、央企或者是排名前十的开发商里面挑选,踩雷几率会更小一些。

3、对投资客来说,可以关注滨湖的限价盘,这些项目价格和周边倒挂明显,具有一定投资价值。但下手前要考虑一下回报比,不建议高杠杆投资。

高新区

在高新的购房市场,围绕蜀西湖、北雁湖一带,高层基本1.8万/㎡、毛坯洋房1.9万/㎡。2020年以来,万兴湖山间、万科高第等高性价比楼盘上市,直接带动了高新2万+的热度。并且,后期银城项目的上市,高新热度还将再次提升。我的置业建议是:

1、第一梯队选择:银城、万兴湖山间、万科高第,当然买到的难度也是最大,动用自己一切的关系去买,后期不会亏;

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2、次要选择:金鹏麓山院、金茂湾等等,当然要考虑品牌口碑等多重因素;

3、刚需抓紧保利柏林之春、乐富强文宸悦府低价盘的机会。

经开区

2020年的经开,可以说是地价、房价变动非常大。公园万象、中海上东区2盘地价的拔高,直接带动了经开房价门槛从1.6万提升到1.8万/㎡。并且,随着大牌房企的进驻,经开居住品质感也在升级。我的置业建议是:

1、抓住中海上东区、公园万象两大限价盘的机会,预计精装高层1.87万/㎡,配上临近中央公园的地段,性价比很高。

2、临近政务或者翡翠湖一带的二手房,可以去淘一淘,性价比高的小区不少。

蜀山区

蜀山老城区,在售的新房不多,其中热度最高的大富鸿学府,首开房源已售罄,而且基本全款为主,按揭客户很少。想要在蜀山置业的可以看看二手房,我的建议是:

1、蜀山西板块:板块整体挂牌均价约在1.5万元/㎡左右。对于经济有限的购房者来说,如果工作在附近,或者比较看中此板块,建议可以购置周边房龄较小的二手房,毕竟在售新房项目都价格较高。

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2、黄潜望板块;该板块是作为蜀山区五大黄金商圈核心位置,一直深受市民的关注。在合肥黄潜望板块置业,也是不错的选择。

3、三里庵板块:合肥最为繁华的区域之一,发展较早,片区内整体已成熟,可开发用地较少,在售房源几乎以二手房为主。

庐阳区

庐阳区是合肥核心老城区,这里有全市最好的学区资源,奠定了楼市与板块价值。我的置业建议是:

1、首选学区房:

庐阳,优质学校很多,可分为三个梯队:

第一梯队:45中本部+南小,45中本部+六安路小学,房价普遍3万/㎡;

第二梯队:42中本部+南小,42中本部+六安路小学,房价普遍2.5万/㎡;

第三梯队:45中本部+安庆路三小,42中本部+红星路小学;

改善+学区可以考虑万科森林公园、华润橡树湾等兼顾品牌物业不错的二档学区房。

2、品牌房:譬如万科森林公园、华润橡树湾,万科时代之光等小区。

3、建议不碰老破小:小庐阳区的老破小不建议碰,没有学区的支撑,价值只会随着时间的推移加速流失,且居住的氛围也不太好。

包河区

包河区楼盘多集中在淝河、工业园板块,价格基本都在2万+,2.2万的精装高层是常态。我的置业建议是:

1、对于刚需来说,包河置业门槛略高,选择范围小,可以考虑一些价格相对较低的楼盘,比如金隅金成府均价1.97万/㎡,乐富强悦融湾1.8万/㎡。

2、对于改善来说,可以考虑一下淝河板块,该板块楼盘内偏向改善,例如翡翠天际,高层2.15万/㎡,洋房2.4万/㎡,而且坐拥淝河智慧公园,周边环境好,舒适度高。包河工业园板块的龙湖·景粼玖序、金科博翠天辰也是不错的选择。

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实力充足的也可考虑建发雍龙府等高端盘,居住人群偏向社会中上层人士,未来片区内繁荣价值也会逐渐兑现。

3、对于投资来说,包河2万+/时代的门槛较高,投资成本大,而且二手房价格一直保持在1.7万/㎡左右,投资的话还是谨慎些吧。

瑶海区

瑶海房价相较于其他区域,涨幅并不明显,但对于刚需而言,却是个好消息。随着土地的大量供应,瑶海楼盘基本存在几点共性:售价相差不大、配套相差不大。我的置业建议是:

1、通过竞品楼盘去了解劣势。房价全市最低自然不能十全十美,但若自身在售楼部,其实不能全面了解到一个楼盘的优劣势。通过竞品去了解,反而更全,当然也不可全信,毕竟也存在竞品打压的可能,做到心中有数即可。

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2、选择恰当的时机去买。优惠、打折是瑶海的普遍现象,通常节假日如国庆、元旦或者“双十一”等节点,优惠会大一点,可以把握。

3、地铁+品牌是最重要的2大要素,并且大品牌不代表好口碑,一定要注意房企交付小区究竟如何。

新站区

新站区近年来楼市热度高涨,由于价格相对便宜,已经成为了很多投资客以及购房人群的重点考察区域之一。我的置业建议是:

1、少荃湖板块,是新站的核心地段,就像天鹅湖之于政务区、蜀西湖之于高新区。板块内项目售价差不多,主要还得靠优惠力度,以价制胜。

2、陶冲湖板块,板块内基本配套还不错,有168、陶冲湖公园、在建的地铁4号线但在售楼盘不多,有中建开元御湖公馆、合肥雅郡,两个项目在售产品差不多,但是就位置而言,合肥雅郡离地铁4号线地铁口近些,可以优先考虑。

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3、烈山路板块,招商、绿地、蓝光等大牌开发商云集,开发成熟以后整体的形象会焕然一新,前景还是不错的。

4、七里塘板块,是新站区最早发展起来的板块,离市中心很近,位置好,地铁1号线延长线在建,交通方便,但也意味着房价较高。

5、3号线地铁板块,地铁3号线和合肥九中加持,但是板块内环境不太好,周边厂房比较多。不过龙湖做的是毛坯,价格相对低些,而且品牌口碑也不错,值得入手。

三、结语

对于刚需购房者来说,合肥置业越来越困难了,除了门槛提高之外,一些原本的刚需购房板块也正因为“产品迭代”或者是“价格上涨”让刚需买房人难以望其项背!

所以,买房要趁早!

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