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2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

作者:发布时间:2020-10-09分类:房产投资阅读:2 ℃评论:0 评论
原标题:2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

中秋、国庆的8天假期转眼间就过去了,楼市“金九银十”中最好的销售时间就要过去。但是今年的“金九银十”对于房企来说却如现在的天气一样:秋风萧瑟。虽然这次“金九银十”房企们的打折促销力度非常大,也确确实实降价不少,但是根据笔者了解的和看到的具体情况,却是楼市整体的销售业绩平平,并没有出现预想中打折促销排队买房的现象。可见,现如今人们购房的欲望并不强烈,大部分人还在持观望态度。2020年已经不足3个月,对于接下来的楼市怎么发展,房价是涨还是下跌?我想这才是现如今很多人最关心的问题。

2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

10月之前的楼市,调控政策一紧再紧,楼市也在慢慢回暖

这个10月之前跨度有点大,可以从2016年9月份调控政策出台以后开始说起。在这一轮的调控政策刚刚开始的时候,谁也没有想到这次调控政策会持续这么久、力度那么大。从2016年9月到2019年10月3年的时间里,房价上涨的势头慢慢被扼制了下来。时间到了2020年,停工停产的影响对房地产行业更是雪上加霜,然而,国家并没有因为房地产行业遇到了困难就放松调控。相反地,在今年上半年,当像深圳、杭州、东莞等沿海经济发达区域的房价出现火热的情况时,调控政策立刻就再度收紧,严查违规资金流入楼市和违规炒作楼市现象。效果立竿见影,这些城市的楼市转眼间就冷寂下来,有深圳二手房业主在调控政策收紧之后就马上降价50万元出售自己的房子。

在9月份,央行和住建部又针对现如今房企们高负债率情况专门划定了“三条红线”来限制负债率高的房企融资,给房企们三年的时间缓冲。用这样的方法逼迫房企不再使用“新债还老债”的方法来解决资金紧张问题,因为这个方法治标不治本,并不能降低负债率,反而会使房企的负债率如滚雪球一般越滚越大。除去融资之外,摆在房企面前的缓解资金链紧张的方法就只有卖房子和转让项目。这两个方法不但可以解决资金链紧张的问题,同时也可以降低房企的负债率。由于现在大部分房企的负债率都非常高,所以现在的房企也不会轻易收购其他房企的项目。那么排在房企面前的就只有卖房子回笼资金这一个方法,那么,今年房企们的销售业绩又怎么样呢?

2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

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根据中指研究院、亿翰智库等多家研究机构发布1~9月房企销售业绩TOP100榜单中可以统计出,在今年的前3个季度,全国20家代表性房企完成销售目标率为72%,有13家房企的销售目标完成率在70%以上。这个数据和上半年房企销售目标完成率不足40%相比可以看出,楼市正在逐步回暖,在慢慢走出困境。但是,在现如今降负债的压力下,以现有的销售业绩对房企来说,情况依然不容乐观。

2020年最后不到3个月

在最后3个月不到的时间里,由于绝大部分房企们销售业绩距离今年的销售目标差距还很大,所以房企们继续降价促销避不可免。与此同时,在房企们都开始降价促销时,竞争就会出现。所以,在最后的3个月里,房企们大概率会加大促销力度,出台更吸引购房者的优惠政策。也可以说,市场就那么大,购房者就那么多,需要开发商自己凭本事自己去争取客户。

2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

在“三条红线”的压力下,就算一些已经超额完成销售目标的房企,在最后3个月里也不会放松下来。就比如恒大地产,由于从今年年初以来就一直打折促销,恒大早就超额完成了相应的销售目标,超额造成年度销售目标不是问题。但是由于现在去负债的压力,恒大又重新加大的促销力度,开启新一轮降价促销的活动。所以,对于很多房企来说,如果不出台更大力度的促销政策和销售活动,恐怕市场份额都会被其他房企抢走,到时候可能连大甩卖的机会都没有。

专家预测:2021年的房价或超出人们想象

针对今年楼市的表现,不少专家和房地产专业人士都预测,2021年的房价走势可能会超出人们的想象,会进一步下跌。原因有3点:

第一:调控政策不会放松,对房地产行业的资金管控会越来越严格

对于房地产行业或者对于如今的高房价来说,需要资金的支撑,房价的上涨需要源源不断的资金流入房地产行业。就比如潘石屹说的那样,房地产行业就是一个巨大的蓄水池,储蓄着大量资金。而从2019年下半年开始,调控政策的重心就开始转移到资金方面,严查违规资金流入楼市,从根本上切断源头。房企们融资受到影响,就不会再像以前一样高价拍地、疯狂扩张。加上现如今出台的“三条红线”,逼迫房企们降低负债率,降低负债率的同时也遏制住了房企们无休止、滚雪球式的扩张发展。资金链紧张问题和降负债率问题,会迫使房企们继续降价促销,房企们之间有了竞争,房价也可能会继续进一步下跌。

2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

第二:住房资源已经供大于求,新房和二手房都在降价,形成竞争关系

有些城市房价很高,但是并不觉得存在泡沫,就是因为这个城市住房需求大,房价高也有人购买。反之,当一个城市的房子没有足够的住房需求来支撑,就算这个城市的房价单价只有3000元/㎡,其实这个价格也高了。现如今,全国不少城市的楼市已经出现了有价无市的现象。根据国家统计局给出的数据显示,2018年我们国家的城镇人均住房面积就超过了39㎡,而欧美发达国家的这个数据是33㎡。再加上这两年新建和在建的住宅,总之我们国家的总体住房资源已经过剩是一个不争的事实。

由于炒房客的存在,他们囤积了大量住房,导致市场上的住房资源还存在紧缺现象,这也是为什么房价在住房过剩的情况下还能继续上涨的原因。但是由于最近几年的调控政策,房价走势疲软,不少城市房价都出现了回调现象。在国家提出的“房住不炒”大环境下,炒房客的生存空间越来越小。所以也就出现了今年年初以来,全国大部分城市二手房挂牌量激增的现象。毫无疑问,这些大量新增的二手房房源基本上都是炒房客囤积的房子。但是,现如今的二手房市场上同样是供严重大于求,加上炒房客们也都着急出售房子,降价是避免不了的了。

2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

二手房相对于新房的优势非常多,比如是现房、地理位置优越、配套更齐全等等。而新房相对于二手房最大的优势就是价格,但是现在二手房降价销售,对新房市场的冲击非常大。如果2021年房价继续进一步降低的话,二手房市场的抛压可能继续加大,价格自然也会进一步下跌。

第三:人们对房子的观念开始改变

在笔者看来,通过这几年国家对房地产行业的调控,人们对房子的观念开始改变了。在过去,人们认为房价只会上涨不会下跌,现在人们也开始慢慢认识到房价也会下跌,投资房产也可能会亏本。另外,在过去,就算是刚需买房其实也抱有投资目的,买了第一套房子不满足,会想办法购买第二套房子,这就造成了从刚需到炒房客的转变。但是现如今,更多的人买房真的只是为了自己居住,也不再愿意冒风险,降低生活品质而投资第二套房子。随着人们对房子的观念的逐渐改变,房子也将会慢慢回归居住属性。

2021年房子迎来“贬值潮”?专家预测:明年房价或超出人们想象

总结:根据目前楼市的情况来看,在今年的最后3个月时间里,房企打折促销的活动不会停止,大概率还会加大促销力度。对于2021年的房价走势,在“三条红线”的督促和资金链紧张的压力之下,继续降价促销似乎是唯一的手段。其实,不仅仅是房企,在2021年对于炒房客何尝不是一次考验呢?很多城市5年的限售期在2021年就要到了,炒房客是继续持有房产等待房价上涨还是及时出售止损变现?根据现在楼市环境来看,继续持有房产亏损可能越来越多,所以炒房客们大概率是降价脱手。

对于未来一两年房价的走势你怎么看呢?欢迎留言讨论。

TAG:预测 销售 房价 调控 楼市 违规资金 人们 房企 业绩平平 政策 观点评论 炒房客 负债率

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