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【9月·北京】网签量再破1.7万套 市场近期表现三年最佳

作者:发布时间:2020-10-11分类:房产投资阅读:1 ℃评论:0 评论
原标题:【9月·北京】网签量再破1.7万套 市场近期表现三年最佳

2020年9月,北京二手住宅网签量再度突破1.7万套,网签数据已连续5月超过1.6万套,加上市场实际签单量与8月持平,成交均价拉升,9月北京二手房市场有着相对不错的行情。但9月各项先行指标环比下行,市场接下来将大概率降温企稳,10月的规模数据在国庆长假影响的加持下会有明显下滑。

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网签量再破1.7万套 已连续5月1.6万+

今年5月至9月,北京二手住宅月网签量一直维持在1.6万套以上,其中9月为年内第二次突破1.7万套,略低于6月。2017年下半年至今,除最近5个月以外,月网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月。此外,2009年进入存量房时代过后,截至目前北京二手住宅月均网签1.43万套,近5月的网签高于平均数据,因此,就网签量而言,近5月北京二手住宅交易水平相对较高,市场处在“317新政”以来的最佳时刻。

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签单量环比微降 年内累计签单反超2019

根据我爱我家北京区域交易数据,2020年9月北京经纪机构的二手住宅签单量环比8月微降7.27%,同比2019年9月大幅增长56.20%;1-9月的累计签单量较2019年同期增长3.51%。

虽有微降,但9月比8月少一天,所以9月的签单量水平实与4月、8月持平,高于6月、7月,同时9月签单量较去年同期大幅增长,1-9月的累计签单量则已反超2019年前三季度,这说明近几月北京二手房市场已将两波疫情尤其是首波疫情造成的冲击弥补回来,市场基本走出疫情影响,回归了正常的市场节奏。

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签单量仅东西城环比增长 西城增长显著

根据我爱我家北京区域交易数据,9月北京二手住宅交易较多的11个区中,签单量最多的仍是朝阳区,海淀区次之。不过,从环比数据来看,绝大部分区域的签单量环比8月都有所下滑,仅东城区、西城区签单量环比增长,其中东城区环比增长5%,西城区环比增长41.67%,增幅较大,同时9月西城区签单量在全市的占比较8月提升了3.03个百分点,远超其它区域不足1个百分点的波动。不过,西城区的9月签单量仍低于4月、6月,不及5月大热时的一半,只是高于7月、8月。

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六区均价环比上涨 东西城涨幅领先

根据我爱我家北京区域交易数据,9月北京二手住宅成交量较多的11个行政区中,朝阳、房山两区的成交均价较8月微跌0.05%,环比持平。昌平、通州、顺义分别环比下跌3.01%、4.75%、5.93%。西城、东城、海淀、丰台、石景山、大兴6个区域环比上涨,其中大兴区环比上涨5.72%,涨幅最大;东城区环比上涨4.57%,涨幅其次;西城区环比上涨3.93%,涨幅第三,同时西城区均价重新回到了10万以上。

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全市成交均价结构性拉升

据我爱我家研究院统计,2020年9月北京全市二手住宅的成交均价为58032元/㎡,环比8月上涨5.52%,同比2019年9月上涨6.30%;1-9月的整体成交均价为56285元/㎡,同比2019年1-9月微跌0.91%。

9月北京二手房价较7、8月有一定反弹,成交均价的绝对数值及环比涨幅年内仅次于5月。5月时北京二手房价上涨主要是迟到的“小阳春”行情加西城区学区新政所致,而9月的上涨则主要源于东西城的结构性拉升。从此前的签单量数据可以看出,9月北京各区中仅东西城区的交易量较8月增长,同时9月东西城区的二手房价涨幅更大。

除却东西城的结构性拉升,北京二手房价此前本身也已接近触底,快要降至“317新政”后的最低水平,所以下降空间不大,后续有反弹空间,加上疫情影响大幅减弱、经济快速复苏对市场回温的助力,最终9月北京二手房价出现了一定幅度的上涨。

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市管组合贷占比收窄 商贷购房客户增长

9月北京的二手住宅交易中,使用商贷支付的占32.66%,环比8月增加1.77个百分点;全款占31.63%,环比增加1.21个百分点;市管组合贷占21.07%,环比减少2.95个百分点,其它使用市管公积金、国管公积金、国管组合贷的客户占比均与8月持平,变动幅度不足1个百分点。

与8月相比,9月商贷占比有一定提升,市管组合贷占比则明显收窄,回到了近一年保持的21%左右的水平,这在一定程度上反应出9月北京二手房买卖对银行商业贷款的依赖程度提高,对公积金的依赖降低,市场的购房意愿有所提升。

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户型结构稳定 两居三居价格上涨

9月北京成交的二手住宅房源中,一居室交易占比为18.90%,较8月减少0.23个百分点;两居室占54 %,较8月减少0.71个百分点;三居室占24.42%,较8月增加1.03个百分点;四居室占2.68%,整体户型结构稳定。

价格上,9月一居室、两居室、三居室的成交均价分别为62329元/㎡、55956元/㎡、60526元/㎡,环比涨跌幅度依次为-1.18%、4.99%、10.69%。由于交易量少,9月三居室价格有较大幅度的结构性上浮,占比过半的两居室均价也有上涨,所以9月全市均价被拉升。

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房客源新增量及带看量环比走低

市场有下行趋势

先行指标上,9月北京二手住宅市场新增房源量环比下降6.70%,同比下降1.41%;新增客源量环比下降8.67%,同比增长13.52%。带看量环比下降7.48%,同比增长27.29%。新增房客比为0.50,较8月微升,供需矛盾稍缓。

9月北京二手房市场的新增房源量、新增客源量以及经纪人带看量环比8月都在下滑,市场活跃度有所下降,这预示着接下来北京二手房交易量有下行趋势,市场未来大概率稳中有降。

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我爱我家研究院分析表示,8月北京疫情反弹的影响就已基本结束,所以北京二手房市场事实上8月就已经复苏,9月则延续平稳态势,经纪机构签单量与8月持平。不过,虽有疫情的二次影响,但疫情对北京楼市的二度影响较小,市场规模的萎缩幅度不大,与疫情前乃至2019年相比,4月开始北京二手住宅的交易规模一直是可观的。所以,在政府的网签量数据上,5月到9月一直保持在单月1.6万套以上,市场虽然不是大热,但也并不冷清,有着自2017年“317新政”以来的不错行情,1-9月的整体交易规模也超过了2019年同期,基本消弭了疫情对市场的冲击。

受调控政策、市场冷热、教育政策、结构性扰动等多方因素的影响,5月到9月北京二手房价有较为明显的上下波动,其中9月均价在高价区域的拉升下有一定幅度的环比上涨。但无论如何涨跌,近三年北京的二手房均价一直在5.3万每平到5.9万每平之间徘徊,没有更多的上涨空间和下跌空间。加上中央继续反复强调“房住不炒”,全国楼市政策再度收紧,虽然9月有所反弹,但未来北京二手房价依然没有上行动力,在小幅波动中趋稳是未来北京二手房价的大势。

整体来看,9月北京二手房市场量稳价升,市场表现相对较好。但9月市场的新增房源量、客源量以及机构带看量都在环比下行,所以四季度北京二手房市场或会小幅降温,其中10月有国庆假期,所以市场的签单规模、政府网签量都会有明显下滑。当前的政策、经济形势下,未来北京二手房量价会继续小幅上下波动,整体则大概率呈现横盘企稳态势。

免责声明

本报告中所进行的房价统计均基于交易数据,未进行同质化处理,相关意见和内容仅作参考,不成为市场交易的出价或定价的依据。如需转载,请标明内容来源于我爱我家研究院。

TAG:北京 市场 签单 西城 住宅 均价 数据 成交 百分点 交易 环比 签单量 西城区

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