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人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

作者:发布时间:2020-10-12分类:各地楼市阅读:2 ℃评论:0 评论
原标题:人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

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”金九银十“已经过去一半,十一黄金周将会是开发商最后的的救命稻草

在这个史无前例的悠长假期里,各楼盘开发商使出了九牛二虎之力,层出不穷的促销活动来吸引客源和流量,一切为了销量,为了业绩,更是为了荣耀!

牺牲了休假,燃烧了经费,究竟效果如何呢?房价优惠幅度有多大呢?

笔者也放弃了假期休息时间,辗转多个楼盘,为广大楼市粉丝带来第一手的市场信息!

本次实地调研的楼盘,分别位于金水区、惠济区和高新区。时间毕竟有限,管中窥豹非其全,大家心理有数,作为参考就好!

人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

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常绿东风宸苑

人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

常绿东风宸苑项目位于明鸿路与东明路交叉口西南角,属于金水区核心地块。

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项目地块不大,共计三栋楼,占地20多亩,容积率3.29,在主城区较为稀缺。

优点:教育、医疗、商业等周边配套设施成熟,仅一墙之隔的纬五路二小明鸿校区。交通便利,距离地铁8号线仅仅800米。

缺点:面积较小,南侧近邻枣庄热源厂,噪音等污染影响。

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人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

说一下当天调研的销售感觉。

到访客户不多,据笔者观察,40分钟左右,仅有5、6组客户到达现场,甚至不如现场的销售人员和活动人员数量。

在售价格:目前常绿东风宸苑在售价格在2万左右,整体优惠下来有5个点的优惠。可以首付分期,首付十万,其余分期3年,优惠减少一个点。

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值得一提的是,目前项目有一批楼层较差工抵房,主要是1-5楼和顶层,价格最低在 1.8万左右。

整体项目更适合有老城情节的地缘客户。

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和昌优地

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项目位于金水北区核心地段,索凌路与三全路交会处。

项目地块方正,大小适中,整体规划8栋高层住宅、1栋幼儿园及一栋商业。

优点:位置较好,地铁4号线年底前开通。净地开发,容积率低、净地开发不牵扯任何安置房,最初整体定位偏改善。

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毫不夸张的说,和昌优地是目前郑州市最为火爆的楼盘之一。

甚至置业顾问都无暇对我们介绍更多,甚至嗓子都带有一丝沙哑。

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火爆的原因也很简单,就是价格优势!

节前推出的3号楼,精装改毛坯,取消思达实验小学的学位赠送后,价值直降3000元左右,对比周边的竞品,性价比直接凸显了出来。

再加上贝壳渠道的加持,结果就造成了目前状况。

现在和昌优地的情况是,3号楼表单价17500左右,整体优惠过后在15500。

目前剩余少量楼层较差房源。

本月下旬将会推出9号楼,依然毛坯销售,鉴于目前火爆的形式,预计售价会上浮300-500元不等。

和昌优地的毛坯项目确实具有明显的价格优势,值得购房者关注。

但基于和昌以往的交房效果,购房者保持一颗平常心即可期望不必太高。

3

美盛教育港湾

首期位于丰庆路国基路东南角,面积不大,74.63亩,容积率5.9,居住舒适度有一定影响。

作为为陈寨、庙李城中村改造项目,美盛教育港湾主打房地产+教育,再加上金水北较为优越的位置,两条地铁线的加持,有成为网红盘的潜质。

最近美盛教育港湾的学校性质受到了很大的质疑,在隆重的捐赠仪式之后,教育立项的本质得到了巩固。

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据笔者观察,案场的人气还是非常热烈的,当然了这也与美盛把售楼部开到新华书店有关。

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目前项目在 均价1.9万左右,在总价减5万的基础上优惠3个点。

部分前期的小户型,价格较低在1.75左右。

目前的市场,尤其是千亩大盘来说,如何吸引购房者,美盛的压力很大。

4

万科民安江山府

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万科民安江山府一直是作为郑州北区改善代表的面孔出现的。

前一段时间的学校更迭风波,一度使万科十分被动。

还好,万科力挽狂澜,将方向重新调整回原有的轨道。

目前万科民安江山府已经处于销售的末期阶段,剩余房源不多,仅剩余142和177的大户型。

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或许是到访该项目的时间有点晚了(17:20),也可能是尾盘的原因,整个案场到访客户较少,能够较为轻松的参观实体样板间和景观示范区。

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目前江山府均价在 2万元左右整体优惠8个点(国庆期间额外优惠的3个点)。

在解决完学校的拦路虎之后,江山府依然是北区有改善需求的购房者的首选。

5

永威西棠

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十年东棠,终见西棠!

永威金桥西棠被宣传是永威东棠的升级换代产品,底气十足!

其价格被誉为重新定义了高新区的天花板。

当然了其开盘的去化数据始终是一个疑团,没人能说的清楚。

人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

在整个调研过程中,经过观察,西棠的售楼部来访情况只能说是不温不火,较为平淡。

置业顾问的人数甚至超过了来访者。

那究其原因,价格因素是最为关键的。在市场下行的大环境下,品牌效果已经不能够承担更高的产品溢价了。

目前西棠在售1、3、4、7、8、9、16栋部分房源,整体均价在 1.7万元左右。

目前项目优惠4个点,笔者选择最具性价比(最便宜)的3号楼,标准楼层整体优惠下来后,价格为16300元/平。

能否延续东棠的昔日辉煌,西棠任重而道远啊!

6

裕华城

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裕华城位于位于学府路与爱民路交汇处。

作为铁炉城改项目,总占地1700亩,分三期开发,包括住宅、教育、商业。

首期入市为书香苑,占地112亩,容积率3.49,规划6栋洋房、10栋27-34层高层、2栋商业及1所幼儿园,毛坯交付。

优势是距离地铁铁炉站(1号线和14号线换乘站)较近,标准的地铁盘,签约伊河路小学,教育配套齐全。

裕华城节前火爆入市,凭的就是首开低价走量,一跃成为常西湖片区的网红项目。

配合国庆期间的嘉年华活动,吸引了不少人流。

人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

目前整体优惠两个点,尤其是89平小三方优惠过后价格在 1.25万/元左右,受到了部分年轻购房者的青睐。

人头攒动VS门可罗雀:十一黄金周郑州楼盘实探!

项目实算价格,仅供参考。

2

假期走马观花看了一下这几个项目,最大的感受就是——

1、吸引人气的最有效方法还是低价策略。

什么国庆儿童活动了,嘉年华主题了,统统不如降价来得干脆,有效。

和昌优地就是最明显的例子,原本19000的精装房,访客寥寥,无人问津,结果放弃装修,甩开学位,3500的价差,简直就是”真香“警告!

在目前的大环境下,渠道+低价就是无往而不利的杀手锏。

2、在市场低迷的情况下,教育资源成为主打优势。

这几个项目,几乎每一家都在宣传自己的名校资源。

尤其是作为前期受到质疑的万科江山府和美盛教育港湾,置业顾问更是再三强调自己的学校落实情况,唯恐引起误会。

在这里,笔者需要提醒一点的就是,名校虽好,可不能全信啊。

罗马不是一天建成的,学校质量也不是仅仅有一个名字就行。

最好的学区房还是自家的书房!

3、担心错失良机吗?这估计是每一位购房者所担心的!

每一家都说,国庆优惠是空前的,是绝无仅有的,错过了就会拍大腿。但笔者认为,目前攻守转换,目前是买方市场,只要你诚心买,相信置业顾问一定会给你把优惠申请下来的。

国庆节假期已经波澜不惊的过去了,几家欢喜几家忧,最后的几个月里,相信各家开发商将会尽全力,完成各自的销售任务,让我们拭目以待吧!

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