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心里一凉!大城市房价刚刚按住 小县城就急急上涨?!

作者:发布时间:2020-10-13分类:房产投资阅读:1 ℃评论:0 评论
原标题:心里一凉!大城市房价刚刚按住 小县城就急急上涨?!

心里一凉!大城市房价刚刚按住 小县城就急急上涨?!

心里一凉!大城市房价刚刚按住 小县城就急急上涨?!

文/檀扒爷

省会的房价掉头冲下,三四线以下楼市开始狂欢?

10月9日,中新经纬发了一篇报道,讲今年8月,河南郑州的新房与二手房价格双降,但距离郑州140多公里外的安阳市滑县,房价上涨势头已经持续了数年。

安阳市,四线城市,位于河南最北部,地处山西、河北、河南三省交汇处,下辖4个市辖区、1个县级市、4个县,上面说到的滑县就是其中之一。

根据文章线索,我们找到了郑州与滑县的房价走势图,发现在这样一个“隐秘的角落”,房价还真是涨的“岁月静好”:

首先来看郑州近三年来的房价走势:

心里一凉!大城市房价刚刚按住 小县城就急急上涨?!

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(图片来自吉屋网)

再来是滑县三年来的房价走势:

心里一凉!大城市房价刚刚按住 小县城就急急上涨?!

(图片来自吉屋网)

怎么样?抛开绝对值开看,谁走的一路坎坷,谁走的岁月静好,一目了然。

在中新经纬的报道中,对滑县楼市的坚挺给出了两个解释,其一是房价起点低,所以进步“稳”;其二是丈母娘的背后推动,居功至伟。

这两个解释没有说错,但分析不够深入。实际上放眼全国,因为楼市的“消费降级”,以及调控上的“灯下黑”,还有开发商侧对“基本盘”的死命咬住等等这些因素存在。

使得即便是“三四线楼市没有未来”这种话说了一千遍,这些“小城”的房价涨势还是“我行我素”。

理解了以上这几点,才算摸准了三四线及以下地区楼市涨价的“猫腻”。

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楼市消费下沉 趋势不可挡

大家都清楚,三四线或者更小地区的房价上涨也不是什么新鲜事了。

2018年7月的时候,经济日报就出过一篇叫“警惕!莫让三四线城市房地产市场成新风险聚集地”的文章,依照当时国家统计局70城房价变化的数据,“点名”了一下贵阳、大理等涨幅过于浮夸(超过了9%)的城市,直接挑明了不少三四线城市楼市地市双双升温的现象。

那比较新鲜有趣的,就是出现了省会城市开始有了跌势,而三四线依旧坚挺。

造成这种局面的原因有很多,之前的话就有棚改货币化,人口外溢,以及小城市房地产发展“反射弧过长慢一拍”,现在的话,我个人更偏向于楼市的“消费下沉”,以及政策上“山高皇帝远”。

这两点是相辅相成的,前者说是高端市场饱和被迫转向中低端市场也好,说是三四线的消费潜力突显乘势招商引资也罢,房企品牌的向下延伸,已经是肉眼可见。

这点没啥不好意思的,就和其他消费一样,比如汽车市场,还不也瞄准乡村市场拓展了么,地产这边实在没必要端着,下沉是必然,姿势优雅点就行。

政策上的“松”,为消费下沉打了辅助。楼市火爆,首先被上抑制措施的肯定是作为出头鸟的一二线,那房企自然需要转向更加自由的市场,也就是三四线或者更小的地区,反正已经有大城市当靶子了,小城市可以顺利地玩一出“灯下黑”。

既然中新经纬的报道说的是河南,那我就以河南为例。

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郑州的确是一跌再跌,查一下诸葛找房的二手房数据,郑州在过去的一年里一直处在一个下跌的状态,之前也写过相关的文章,其实原因都比较老掉牙,富士康撤离、产业空心化、大兴基建结果负债过高等等,虽然有特意发展高新技术(19年时科学技术支出增长75.1%等傲人数字),但是却没有什么掷地有声的成果。

因此尽管郑州19年是17个GDP万亿的城市中房地产投资依存度最高的城市(GDP占比高达28.9%超过了杭州),它的房地产也没好到哪儿去。

为啥?因为杭州家底厚,浪得起,房企也敢持续看好,郑州则不行,它没这个底气,最后的结果就是跌了一年也没见停。

那河南的小城市呢?正好我有个同事老家是河南三门峡市的,请教了一波,算是发现了端倪。

三门峡具体算几线的问题不用纠结,其经济体量不大,房价现在在五、六千的样子,分老城区和新的开发区,据同事说,那边年轻人结婚买新房,现在都会选西侧开发区那边,因为那边有高铁站,虽然大型商业区还没建起来,但是按规划,总会有的,因此手头预算有限的多半还是会选择那里。

据说市政府也会往那边迁,采取了西进的战略,也就是说中心会往那边去,这样自然可以带动一波购房。同时,三门峡这几年也没啥楼市限制政策,比如比较流行的限购限售啊,卡公积金贷款额度啊什么的,都没有,完全处在一个很自由的状态。

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那你想想也是呀,本身房价就不高,基数小,还拼了命限制干嘛呢,作死么......

我记得年初的时候在B站上搜过三门峡,当时视频量较少,只有几个城市宣传视频和一些旅游纪实,今天又搜了下,数量大增不可同日而语,其中比较特别的是,演员张子枫(就是唐人街探案1里边那个让人心头一颤的小女孩)成为了三门峡旅游大使,因为她本身就是三门峡人。

明星代言热度大增,看着有种打造网红旅游城市的感觉。

中心迁移,明星代言,再加上没啥限制政策,小城市的楼市有了起色,也是很正常的,很符合消费下沉的大趋势。

当然,我们要正视这种所谓的省会跌、三四线涨的情况,省会是跌,可能半年每平均价跌了个小几百,然后周边小城市的确在涨,然而半年下来累计也就涨了个几百块,本质上格局没动,均价一万多和均价五、六千,不是几百块就能补上的差距。

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“面子”可以丢 但基本盘要死死咬住

河南开发商抱团不降价——你对真正的力量一无所知。

今年9月17日,河南房地产商会召集了三十多位房企一把手开了个“闭门会议”,会议结果是:“谁都不能带头降价”。

说来好笑,虽说是“闭门会议”,但消息传得比谁都快,舆论上还落得个骂名不说,好像“抱团不降价”的合谋也被郑州房价的掉头冲下击碎了。

但实际上我们一直说,河南作为传统人口大省,其当地楼市可以看做一个微缩型的全国楼市,郑州在省内的地位,就好比一线城市之于全国。

那么注意了,“一线城市”自然十分重要,但没有一家大中型房企会将所有赌注全部押在“一线城市”。

赌注是什么东西?土地啊!这个道理放到河南省内是同样的,我们来举个例子。

建业地产是河南省内房地产的龙头之一,其98.9%的土地储备在河南省。这里要插句嘴,河南是全国比较少见的,当地龙头房企有能力与全国龙头房企相抗衡,甚至市场份额压过一头的地区。所以在河南境内讨论,当地龙头房企表现十分有代表性。

我们从建业地产2020年半年报中可以看到,其土地储备的26.24%都在郑州,但除开海南的1.07%以后,剩下的72.69%全在河南境内的三四线城市:

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天平两边一掂量,相信你能立马看出那里是建业地产的“命门”——郑州很重要,但要不了它的命。

那么如此一来,我们外部的投资视角全都在聚焦郑州,笑看“河南地产商抱团不降价”梦碎,但实际上,人家“闭门会议”一开始的目的就是稳住三四线及以下的基本盘。

结合文章开头的新闻,目前看来,该笑的究竟是谁呢?

另外还有,我们具体说说为什么要“抱团不降价”,大家知道,三四线楼市及以下楼市有个非常重要的需求就是“返乡置业”。

“返乡置业”说穿了就是在外工作的游子回老家买房。那么这种特性决定了“返乡置业”的高峰只可能在两个长假期间出现——春节、国庆。

大家知道,今年比较特殊,年初房地产市场基本“休克”了,所以只剩一个国庆长假,所以你现在能不能理解为什么河南地产商要在9月17日开闭门会议?

讲难听点,这和“关门放狗”一个道理,关掉同行们降价的企图,准备迎接年内最后一波“返乡置业”高潮。

这些逻辑理顺,回过头来看“省会跌,小城涨”,相信你已经明白,经过楼市的“消费降级”与政策上的“山高皇帝远”两项因素的互相配合,再加上开发商侧的“抱团挺住”,实际上三四线及以下楼市的未来,并未如想象中那样灰暗。

最后,不论是投资还是刚需购房,理清楚开发商的思路和盘算至关重要,因为有句话是这么说的:别用你的业余爱好,去挑战别人吃饭的本事。

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楼市组:檀扒爷 编辑组:景枫 图片:有画网

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