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最难推进的城中村突然加速!

作者:发布时间:2020-10-14分类:各地楼市阅读:11 ℃评论:0 评论
原标题:最难推进的城中村突然加速!

最难推进的城中村突然加速!

10月1日,国庆节与中秋节赶在了一天,举国欢庆。

同一时刻,惠济区老鸦陈三宗土地悄悄的发布了挂牌公告。

占地面积最大、安置费用最高、开发周期最长、拆迁难度最大、总投资额超300亿的城中村在几年后,终于有了新的进展。

这是老鸦陈命运的一次转折,也是城中村改造的历史性革命!

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老鸦陈隶属惠济区,东临金水区、西连中原区、北与连霍高速相接,总占地 约4000亩。

相传明初洪武年间,陈姓一族从山西洪洞县迁居此地,在村中栽种了很多树木,招来许多乌鸦,故得名“老鸦陈”。

最难推进的城中村突然加速!

(几年前的老鸦陈)

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提到北区,大多数人的第一印象就是“郑漂聚集地”,这里坐落着陈寨、庙李、刘庄等承载数以万计郑漂的城中村。

老鸦陈也一样,4000亩的村子,流动人口最多时高达20多万,被称为“郑州最大城中村”。

生活在这座寸土寸金的城市里,如何最大限度的压缩生活成本似乎是所有“郑漂”最在意的事,被城市吞没的城中村是众多“郑漂”梦开始的地方,流过的汗水、哭过的眼泪,都在这里被最温柔的包容着。

发展的需要,属于城中村的时代已经走远,城市需要更符合现代化进程的新面貌。

2006年,老鸦陈城中村改造项目批准。

2013年,陈寨、庙李、刘庄城中村改造项目批准。

2020年,陈寨、庙李、刘庄城中村改造项目如火如荼建设中,而更早批准的老鸦陈城中村改造项目才刚刚有一点点进展。

最难推进的城中村突然加速!

(手工绘制,仅供参考)

老鸦陈位于京广快速路、连霍高速东南方向,是郑州北区的大门,位置还不错。

周边除了京广快速路、连霍高速两条快速路,还有三全路、江山路等城市主干道,年底开通的地铁4号线始发站更是设在了老鸦陈,交通便捷程度相当高。

西边贾鲁河流过,南侧为成熟的普罗旺世区域,东向郑州大学体育学院、河南省体育中心环绕,整个大区域生活便利程度尚可。

城中村改造一向开发商争抢的“香饽饽”,很奇怪,为什么同一板块的陈寨、庙李、刘庄早早动工,位置不算差的老鸦陈却被冷落了好多年?

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老鸦陈是郑州最大的城改项目,因为拆迁安置费巨大,2006年批准改造后迟迟无开发商跟进,一直到2015年4月份,升龙签约下老鸦陈后,才正式拆迁动工。

4000亩的老鸦陈,拆迁难度可想而知,据说当时涉及总建筑面积600万㎡,总投资300亿元,在所有人都以为老鸦陈要喜换新颜的时候,郑州城中村改造巨头升龙砸了几千万后亏钱走了,原因很简单:算不过来帐,及时止损。

随后的几年里有不少开发商想要拿下老鸦陈,从利海到永威均不了了之。

破除重重障碍,终于完成拆迁工作的老鸦陈无人问津。

2018年,新的希望出现了。

最难推进的城中村突然加速!

(政府留言板上的回复)

一条政府留言版上的回复表示:老鸦陈已经启动相关招商计划,江山路沿线与远洋集团签订工作协议。

另一方面,远洋集团称已与惠济区政府相关部门签署框架协议。

消息一出,一片哗然。可没兴奋多久,传来小道消息:远洋不愿意引进太古里商业,合作没谈拢撤了。

只剩下老鸦陈依旧孤零零的矗在那儿。

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老鸦陈凭什么“吓跑”了这么多开发商,两个原因:

一、实际可售的土地非常少

老鸦陈总占地4000亩,但京广快速路、连霍高速、贾鲁河绿化带、高压线路占去了大量用地,剩下的2400亩毛地中,真正的净地只有1200亩左右,抛去安置房用地后,实际可出售的商品房用地大概只剩下可怜巴巴的250亩。

二、前期投入资金太大

粗略统计,老鸦陈大约有1.8万村民,至少需要200万㎡的安置房,光安置房就需要投入70亿,加上拆迁费、安置房土地费、修路等一系列费用,前期没有100亿根本拿不下来。

这笔帐一算,钱花的多、赚得少,老鸦陈自然变成了烫手山芋。

有业内人士说,老鸦陈城中村改造有三条出路:

一、提高容积率,降低安置房建设品质,释放出更多的土地供开发商用于商品房的建设、回本。

二、新征土地补贴开发商,通过从其他地方买地,再置换给开发商,保证开发商有足够的土地建设。

三、PPP模式,前期的拆迁、过渡、安置房建设、道路等一级开发由政府主导,邀请有实力的开发商进行资金投入,整理出来的土地进行公开出让,最后双方按比例进行分成。

很明显,方案一不妥,对村民利益造成了侵害;而方案二对开发商诱惑力不大,曾经尝试未果;所以,方案三成了最后的出路。

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8月20日,有消息称:老鸦陈城中村改造二期(一期为安置区)三块土地公开招标, 建业、保利、正弘、万科、正商、美的、华宇七家房企参与,最终万科最高价中标。

最难推进的城中村突然加速!

(网传招标报价)

公开招标的三块土地均由政府进行一级土地整理后再公开招标,理论上可归为上面提到的 PPP模式,均衡了各方的利益,可操作性又强。

老鸦陈城中村改造曾多次传处消息,又多次跑路,这次的消息多多少少不敢全信,毕竟政府、万科都没有松口。

直到10月1日,万科中标的三宗土地正式发布挂牌公告,不出意外,万科将啃下老鸦陈城中村改造的第一口。

最难推进的城中村突然加速!

(手工绘制,仅供参考)

三宗土地位于江山路两侧,距离地铁4号线老鸦陈站直线距离均在700米内,临近贾鲁河,周边规划有教育用地、商业用地,整体位置不错。

最难推进的城中村突然加速!

(土地出让信息)

三宗土地容积率均为4.2,偷偷向万科的盆友打听了下,产品预计高于万科世曦,主打刚改、改善,不过规划未出,一切都还是暂定。(挂牌公告中的亩单价与网传的公开招标亩单价有所出入,但2524万元/亩的招标单价确实有点高,具体情况暂不清楚)

郑州城中村改造不少,有的做成了城中村翻新升级2.0,有的靠着打折促销兴风作浪,有的高喊精装、品质,留下了一地鸡毛。

万科入驻老鸦陈,对于万科、对于老鸦陈都是一大幸事。

万科在寸土寸金的主城区“再下一城”,老鸦陈在兜兜转转后遇到了自己的真命天子。

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(郑纺机老房子改造的万科美景世玠售楼部)

说起万科,情怀两字是跑不脱的,也可以说万科会讲故事。情怀也好,讲故事也罢,但不得不承认,从万科美景世玠的郑纺机老房子改造到万科山河道联手郑州本土rapper献歌西郊,万科总会留下一些文化特色。

有故事的老鸦陈遇上会讲故事的万科,这样的结合或许会给北区带来一些有文化意义的东西,为城中村改造增加了新内涵,打造一个有文化的、有特色的、有郑州记忆的老鸦陈。

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老鸦陈与万科结合的背后,是郑州多年的城中村改造模式正在发生历史性革命!

与郑州传统的以村集体或开发商为拆迁主体的城中村改造不同,老鸦陈城中村改造用一种“政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”的透明新模式。

一方面, 开发商前期拆迁安置投入资金大大降低。

另一方面, 拿地方式将发生实质性巨大变革,开发商无法凭借人脉在城中村改造中先下手为强,真正有实力的开发商才能在城中村改造中获得土地。

老鸦陈公开招标中,重庆房企华宇出现在参与名单中,城中村改造的变革也将为外来实力房企进驻郑州开辟新道路。

郑州在城中村改造中表现的越来越成熟,从政府无干涉的快速发展进化到政府参与主导提升城中村改造的品质。可以确定,以后的郑州将逐步摆脱野蛮生长的阶段,向着内涵型、品质型、人文型的城市发展。

这个城中村改造的新模式,值得我们为之点赞。

TAG:城中 改造 土地 陈寨 建设 刘庄 惠济区 郑州 城市 政府 城中村 老鸦 陈城 万科

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