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量价齐跌后,又给当头一棒,这次深圳房价真要凉了?

作者:发布时间:2020-10-15分类:各地楼市阅读:11 ℃评论:0 评论
原标题:量价齐跌后,又给当头一棒,这次深圳房价真要凉了?

自7·15新政以后,深圳二手房成交量在惯性驱使下,又保持了一个半月左右热度。

进入9月后,成交量出现了明显下跌。

到了10月第一周,深圳楼市成交量已经跌至4424套,创下了今年以来深圳二手房成交量的最低谷。

就在深圳房价齐跌之际,房地产市场迎来了重大政策变化,给本就虚弱的楼市当头一棒。

今年以来,房价上涨最凶悍的深圳楼市,要凉凉了么?

1、

近日,2020年深圳楼市10月第一周数据出炉,其中:

一、深圳楼市二手房挂牌价从54585元变为54475元,本周下跌110元,跌幅不大,但出现了持续下跌。

二、深圳楼市近三周二手房成交量分别为5472套、4852套、4424套,成交量持续下跌。

进入10月份,在多重压力下,深圳房价终于出现了量价齐跌。

就在深圳楼市选择方向之际,深圳房地产市场迎来了重大政策变化。

在中央给深圳40周年大礼包中,授予了深圳两项重要权限。

量价齐跌后,又给当头一棒,这次深圳房价真要凉了?

一是深圳获得了除永久基本农田以外的普通农用地,转为建设用地的自主审批权限。

这意味着,普通农用地,深圳可以用来优先改为住宅用地。

二是要求深圳推动二三产业混合用地,盘活存量工业用地。

这意味着深圳商业用地、工业用地有望转为市场更需要的住宅和教育用地。

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换句话说,深圳市住宅土地供应要增加了。

深圳房价为何今年逆势上涨,易涨难跌?

最根本原因还是房子供不应求,住宅用地供应太少了。

2、

深圳人口2200万,全市总面积仅有1997平方公里,当于北京的1/8,上海的1/4。

即使土地资源如此紧缺的情况下,深圳还拿出了近一半土地划给了生态,不允许开发。

剩下一半土地的30%给了给了工业用地,试图以此吸引企业入驻,发展总部经济,增加税收。

余下20%的土地里,商业用地又拿走了一大部分,教育、医疗、市政道路建设又分走一部分。

留给住宅的仅有10%左右,土地供应存在着严重的结构性失衡。

按国家规定,建设用地里的25~40%,应拿出来做住宅用地。

而深圳占比仅20%左右,远低于国家相关标准下限。

而国际上平均值是40%,哪怕是中国城市的平均值,也有33%。

用于住宅的土地太少,自然造成房地产市场严重的供不应求。

为什么这两年深圳房价暴涨,甚至超过了香港的房价?

这才是根本原因。

量价齐跌后,又给当头一棒,这次深圳房价真要凉了?

那么,深圳会把大量农地和工业用地,转化成住宅用地么?

我觉得这是毫无疑问的。

国务院授权深圳自主审批土地权限,结合深圳房价居高不下的现实,

一定程度上是为了让深圳解决自己的高房价问题。

审批权给你了,你自己看着办。

如果今后房价还是高烧不退,作为被高层寄予厚望的全国先行试验区,连个房价都控制不住,

你让深圳情何以堪?

深圳一旦打开了土地供给的水龙头,就从根源上压灭了房价上涨的虚火。

最重要的是,和杭州等其他城市不同,深圳依赖土地财政不深,从房价上涨中受益非常有限。

没有动力、更没有必要,

顶着违背“房住不炒”的大政方针继续推高房价。

3、

作为“第一个吃螃蟹的人”,深圳早在1987年就提出了土地的所有权和使用权的分离,并完成了土地“首拍”。

过小的土地面积,让深圳更早地感受到了土地枯竭的压力。

2004年,深圳率先在全域实现土地国有化,在土地资源利用上几乎已没有增量、只有存量了。

这一现象在近几年的卖地收入上反映的更为直观。

2016年,深圳卖地收入1018亿元;2017年,这个数字掉到809亿;2018年,这一数据直接掉到450亿;2019年又回升至680亿。

同期杭州卖地收入如下;

2016年,杭州卖地收入1612亿;2017年一举突破2000亿;2018和2019年再创新高,分别达到2443亿和2836亿;今年上半年又狂揽1700亿。

来源:中指研究院

量价齐跌后,又给当头一棒,这次深圳房价真要凉了?

和杭州相比,深圳卖地收入不足一个零头。

非常明显,深圳已经过了靠卖地赚钱的阶段。

近些年,深圳大力扶持民营经济、鼓励科技创新、培育新兴产业,就连土地出让也大幅偏向商办和工业用地。

2019年,深圳成功交易67幅地块,其中工业用地就高达43宗,商业用地9宗,住宅用地仅有12宗。

有产业就有GDP、有税收、有人才,对土地财政自然不会太过依赖。

一般来讲,判断一个城市对土地财政的依赖度,若不考虑房地产税收贡献率,通常以“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量。

以2019年为例,深圳的土地财政依赖程度仅为18%,杭州则高达140%。

依照越是不依靠卖地搞房地产赚钱的地方政府财政就越健康的理论。深圳的财政收入非常健康。

无地可卖,又不能收房产税,房价上涨除了造成麻烦外,深圳为什么要持续推高房价?

没有理由嘛。

对于国务院授权给深圳土地供应方面权限的影响,有专家预计到2025年,深圳住宅用地占比会提高到25%甚至30%。

而住宅用地的增加将会打击高房价。在我看来,起码短期深圳房价肯定是涨不动了。

对于炒房客来说,不涨就是跌。

未来几年,对炒房客来说就是温水煮青蛙,将会非常难受。

4、

高房价问题是深圳冲刺全球标杆城市的路上,一道绕不过去的考题。

答得好,可以高屋建瓴,源源不断地吸引人才、资源,成为新一波发展的领头羊。

答得不好,则有可能成为下一个香港,大量民众居住困难,社会压力激增(学习新加坡模式,更多是噱头,房屋供应是杯水车薪)。

我相信,高房价和全球标杆城市之间,谁轻谁重,深圳还是拿捏得清楚的。

对此,你有什么想说的?

TAG:房价 深圳 土地 农用地 住宅 楼市 卖地 收入 成交量 量价 用地 杭州

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