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楼市迎来“坏消息”!3个地方的房价或出现下跌,内行已开始撤离

作者:发布时间:2020-10-15分类:房产投资阅读:19 ℃评论:0 评论
原标题:楼市迎来“坏消息”!3个地方的房价或出现下跌,内行已开始撤离

2020年马上就要过去了,对于房地产行业来说,2020年注定是“多灾多难”的一年,甚至可以说是房地产行业发生转折的一年。在今年以前,全国调控政策虽然严格,一部分城市的房价虽然也出现了不同程度的下跌,但是大部分人和房企还都抱有侥幸心理,认为房价以后还是会像以前一样涨上去。但是在今年年初那种情况下,国家都没有放松对房地产行业的调控政策,反而加大了调控力度,这让很多人第一次彻底认识到了这次国家对房地产行业的调控决心。

楼市迎来“坏消息”!3个地方的房价或出现下跌,内行已开始撤离

人口决定房价涨跌,部分城市人口红利在消失

其实就算是到了现在,依然还有不少人抱有侥幸心理,认为房价以后还能涨回来,还会像以前那样继续大涨。但是这些人却忽视了房子的最基本是什么,是给人居住的,人口才是未来决定房价涨跌的主要因素。在过去20年的城镇化建设让3亿多的农民进入了城市,巨大的人口红利也是造成房价快速上涨的最重要的原因之一。但是现在随着农村条件逐渐变好,城市房价太高生活压力太大,越来越多的人不愿再去城市工作生活,返乡创业的人逐渐增多。著名经济学家李迅雷就曾说,人口流动已经从“农村流向城市”转变成“小城市流向大城市”。也就是说,城市还在发展,但是人口红利却已经消失,这对于大部分的中小型城市来说,将面临非常大的人口不断减少的压力。人口减少了,那么多房子谁来居住呢?卖给谁呢?

所以,对于那些经济不发达、人口还不断流失城市,就是大部分三四线城市,这里的房价现在严重偏高,偏离了当地居民的收入水平。随着人口的减少,这里房价在没有任何支撑点、犹如空中楼阁的情况下,房价下跌只是早晚的事情。

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调控高压之下,炒房客退出楼市,远郊房谁买、谁住?

现在回头看看,在2016年2017年房价上涨时,那时买房的人们似乎都疯了、变得不理智了。比如离北京60公里的河北涿州房价那时涨到了2.5万元/㎡左右;比如燕郊房价涨到了4万元/㎡,还比如郑州北边过了黄河的平原新区房价也涨到了七八千元甚至一万多。其实这种案例非常多,在全国一二线热点城市的远郊楼盘基本上都出现了这种情况,甚至还有人预测再过5年这些地方房价还会翻倍。但如今五年时间已近,到了不但没有翻番,许多城市的远郊楼盘房价即使没有腰斩也下跌不少。

那时候在远郊购房的人都疯了吗?没有,反而他们都是比较聪明而且有投资头脑的一批人。但是他们错就错在拿过去投资房产的理念用到了现在。在过去,买什么房子价格都会上涨,买越便宜的房子上涨的幅度越高,溢价越高。但是当遇到了房价下跌之时,这些位置不好,没有支撑点的房子,价格下跌起来也非常恐怖。这可以用“强者恒强,弱者更弱”这句话来解释。

为什么远郊楼盘房价会下跌这么多呢?其实说到底还是人口的原因。远郊楼盘的概念是什么?由于未来城市可能发展到这里,所以炒房客提前布局,炒高房价然后卖出挣钱。但是随着房价走势越来越稳定,炒房客慢慢退出房地产市场,这些远郊的房子就没有了炒房客的购买和炒作。真正的刚需也不会购买这么偏远的房子,没有时间等待城市慢慢发展到这里。而当地的居民也没有购房需求。所以在房价出现下跌之时,最先下跌、下跌幅度最大的就是这些远郊楼盘。

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旧改工程全面推进,老城区的老房子价值回归

在前些年,由于受拆迁“暴富”的影响,老城区的老房子的房价可谓疯狂了一把,被炒房客炒作得严重偏高。正常来说,小区环境越好、房子越新售价越高,但是在当时实际情况恰恰相反,那时老房子真的是质量问题越多、环境越差就越值钱。笔者的一个同事在2016年就买了一套老房子,上世纪70年代建设的筒子楼,单价1.4万元/㎡,当时同地段的新楼盘也就1.3万元/㎡左右。现在同地段的新楼盘价格涨到了2万多元,而他购买的老房子的价格虽然在2016年到2017年也涨了不少,但是现在肯定不值1.4万了。

其实并不是小区的房子不值钱了,因为老小区失去了拆迁概念,这些小区的房子在慢慢回归原本的价值。随着旧改工程的全面推进,越来越多的老旧小区将实现换“新装”,小区的居住环境也将变好,这些房子的真实价值也会慢慢提高,只是暂时这些小区的房子还存在虚高的现象,还是会继续下跌一段时间。

楼市迎来“坏消息”!3个地方的房价或出现下跌,内行已开始撤离

所以楼市迎来坏消息,像经济不发达的三四线小城市、大城市的远郊和市区的老城区,这3个地方的房子房价都将出现下跌,看看现在二手房市场的挂牌量就知道,现在很多懂行的人都已经开始慢慢撤离了。

今年以来,房企们的打折促销也不断,特别是9月份住建部央行共同划定了针对房企负债率和融资的“三条红线”之后,房企们更是加大的他们的促销力度,想通过降价换取销量回笼资金解决资金链紧张问题,同时也可以降低负债率。因此,在笔者看来,在未来3年,在“三条红线”正式实施之前,房企们大概率都会像现在一样一直实行降价促销的手段,毕竟降低负债率也不是一朝一夕可以完成的事情。

楼市迎来“坏消息”!3个地方的房价或出现下跌,内行已开始撤离

最后,也谈谈很多人最关心的问题,今明两年到底可以不可以买房?其实关于这个问题也很简单,在房地产调控政策下,房价大涨很难,大跌也一样很难。所以,对于刚需也没必要担心房价会大跌,反正是需要房子,如果经济条件允许,可以买房。但是对于今明两年想买房的刚需,笔者有几个建议给大家:

1、房价虚高、没有人口、经济和产业支撑的城市和区域的房子不建议购买。

2、购买期房时尽量选择实力雄厚而且口碑好的房企,避免遇到楼盘烂尾或者质量不达标的问题。

3、二手房现在议价空间也比较大,如果有合适的二手房,也一样可以考虑。

欢迎关注本号,学习更多房产知识!

TAG:房价 内行 房子 城市 人口 炒房客 小区 房地产 地方 楼盘 观点评论

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