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楼市“四面楚歌”,房价能跌多少?人民日报表态,潘石屹一针见血

作者:发布时间:2020-11-15分类:房产投资阅读:8 ℃评论:0 评论

拉菲7直属【总代QQ223345】

原标题:楼市“四面楚歌”,房价能跌多少?人民日报表态,潘石屹一针见血

在2016到2018年这将近3年的时间,是房价在全国范围内的一次爆发期。2016年开始,全国大部分一二线热点城市最先开启了房价上涨模式,很快都走出了翻倍行情,随后全国160多个三四线城市的房价也开始普涨。很多人三四线城市的房价在2015年时只有三四千元的价格,但是到了2018年,很多小县城的房价都涨到了八九千元,甚至突破万元大关。还有像北京周边的环京房更是涨了几倍,比如燕郊房价最高涨到了4万多元每平方米,河北涿州房价最高时涨到了2万多元每平方米。虽然从2016年9月份开始国家出台房地产行业调控政策,经过4年的调控,房价上涨的势头慢慢被扼制下来,但是房价在过去总是涨多跌少,所以人们依然担心房价还会继续重新大涨回来,不相信房价会下跌。

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但是在今年年初和今年9月份,恒大地产推出了“线上7.5折”买房的活动和“全国楼盘7折销售”促销活动,这么大的折扣力度让人们大吃一惊。其实不只恒大地产出台了降价促销的活动,在今年9月份,大部分开发商都推出了降价促销的活动,可以说,在今年的“金九银十”,楼市掀起了一场降价潮。

当然了,房企们看似折扣力度很大,其实很多折扣都是文字游戏,真实的降价幅度并没有开发商宣传的那么多。但是有一点可以肯定,在现如今调控政策不断收紧、购房者观望情绪浓厚和房企资金链紧张的情况下,现在房企降价促销也属正常。但是现在房价下跌的幅度跟以前房价上涨的幅度相比,相差实在是太大了,以至于很多人就不认为房价在下跌。那么,根据现在的房价的走势,房价下跌,到底会下跌多少呢?

楼市“四面楚歌”,房价能跌多少?人民日报表态,潘石屹一针见血

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楼市“四面楚歌”

拉菲7直属为什么说楼市是“四面楚歌”呢?因为楼市在各个方面的情况现在都不容乐观。首先是政策方面,国家对房地产行业调控的决心大家也都看到了,从2016年9月份开始实施房地产调控政策以来,已经有4年时间,在这4年里,调控政策越来越严格,调控手段也越多。2019年央行开始严查违规资金流入楼市之后,房价终于出现了疲软现象,由于很多房企都出现了资金链紧张的现象,房企未来回笼资金,就开始降价销售,所以不少城市房价也都开始出现久违的下跌。从2019年至今,已经有不少房企由于资金链紧张而出现经营问题,就比如排名前100的福晟地产和泰禾集团,都在2019下半年以后出现了资金链紧张的问题,现在也都出现了经营异常问题。

在今年9月份,央行和住建部又划定了针对房企融资的“三条红线”:1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2:净负债率大于 100%;3:现金短债比小于 1 倍。如果一个房企有一条不符合要求,这个房企每年有息负债的增长速度就不能超过10%;两条不符合要求,房企每年有息负债的增长速度不能超过5%;三条全部不符合,房企的有息负债就不能够增加。最后就算是符合“三条红线”规定的房企,其每年的有息负债增长速度不能超过15%。

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可以看出,“三条红线”的规定非常严格,而且现在大部分房企都不符合“三条红线”的规定。根据华泰证券的统计显示,在TOP30的房企中,仅仅只有5家房企完全符合三条红线的规定,而且这5家房企不是国企就是有国企背景。而在剩下的25家房企中,就有9家房企踩中3条红线,其中就有恒大、融创这种龙头房企。所以可以看出,全国排名前30的房企负债率都这样,更何况其他的中小型房企呢?所以,为了降低负债率,为了符合“三条红线”的标准,房企降价促销难免了。

其次是住房资源已经过剩。根据今年年初央行给出数据显示,全国96%的城镇家庭都有房子,而且户均1.5套。另外,根据住建部给出的数据显示,在1998-2018年的20年里,国内新建、销售商品房面积大约138亿平方米住房。如果一套房子90平方米,那么138亿平方米也就相当于1.53亿套房子,一套房子住4个人,够6亿多人居住。按照现在60%的城镇人口来算,我们国家有8.4亿人口居住在城市,也就是说在1998年到2018年这20年里建筑的房子,如果再加上小产权房,就已经够8.4亿人口居住了。在过去20年里,大约有3亿农村人口进入城市生活,但是新建的商品房够6亿多人居住。所以,住房过剩确确实实存在。

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最后是人们购房观念在逐渐发生转变。在过去买房就可以挣钱深入人心,很多人认为买房就可以挣钱,所以人们有钱就投资房产。但是在2016年国家提出“房住不炒”的口号,并且以“房住不炒”为中心实施了各种各样的调控政策。随着最近几年房价走势稳定,部分城市房价出现下跌迹象,人们终于认识到了房价也会下跌,并且人们也都看到了国家对房地产行业调控的决心。因此,现在人们买房的思想观念也慢慢发生了变化,买房更多的目的变成了居住,投资房产的人越来越少。

不仅现如今投资房产的人越来越少了,炒房客卖房的也越来越多。从2019年年底以来,全国大部分城市的二手房挂牌量激增,这些都是炒房客不看好房价走势,开始抛售房产。二手房供给大于需求二手房相对于新房的优点很多,比如是现房,买了就可以居住。而且质量和环境看得见,不像新房会出现质量差、配套缩水、延期交房和烂尾的风险。所以,如果二手房房价下跌,就会对新房市场造成很大冲击。

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所以,从以上3点可以看出,现在对于房企来说存在的问题很多,挑战非常大,用“四面楚歌”来形容现在的楼市非常合适,房价下跌也属正常。

房价到底能下跌多少,潘石屹一针见血,房价未来走势如何?对此人民日一纸定音

现在想买房的人基本上都是刚需,对于现在的房价,买房都有点捉襟见肘。所以房价如果可以下跌,到底可以下跌多少,这是人们最关心的问题。对于房价到底能够下跌多少,房产大佬潘石屹曾说,如果房价下跌超过20%,全国大部分房地产企业都会消失,也就是说房价下跌的幅度很难超过20%。另外,融创集团董事长孙宏斌也曾说过,如果当下下跌30%,那么我们(房企)就都死了。其实可以看出,不管是潘石屹的20%还是孙宏斌的30%,其实也都是告诉人们房价下跌的幅度有限,而潘石屹的20%应该更加靠谱一些。

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对于未来房价的优势,人民日报在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》中表示,要坚持《房住不炒》的基本原则,同时要保持房地产行业稳定,防止房价大涨大跌,维护房地产行业健康稳定发展。所以,对于购房者来说,未来几年的房价大涨的概率很小,大跌的概率也同样很小,不用再担心房价突然大涨而买不起房子。

在笔者看来,未来几年的房价总体会趋于稳定,在房企去负债的压力下,房企大概率会不定期出台降价促销的活动吸引购房者。对于刚需,未来几年是购房的好时机,但是对于想投资房产的人们,笔者在这里还是建议不要投资房产,房住不炒不是说说而已。如果房价一直维持这样的稳定走势,投资房产亏损的概率非常高。

TAG:拉菲7直属 潘石屹 房价 房企 调控 资产负债率 房地产 全国 红线 城市 三条 观点评论 四面楚歌

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