产品分类
房产投资
当前位置:网站首页 > 房产投资 > 正文

网签量下降 网红盘降价,房价连涨56个月的徐州开始“降火”

作者:发布时间:2020-11-16分类:房产投资阅读:5 ℃评论:0 评论

富达【总代QQ223345】

原标题:网签量下降 网红盘降价,房价连涨56个月的徐州开始“降火”

网签量下降 网红盘降价,房价连涨56个月的徐州开始“降火”

在房价连涨56个月并迎来备案价格管理的徐州,不少“网红盘”近期传出降价风声。

据当地销售人员介绍,位于云龙区徐海路的保利水利水沐堂已经降价,“项目11月初开盘,之前这边小高层项目预期报价1.8万元/平方米,现在几栋位置比较好的都在1.6万元/平方米,比预期降了近2000元/平方米。最近政策卡得比较严,不然备案价格肯定不止如此。”项目置业顾问李小宁告诉中国房地产报记者,“其实徐州热门地段的房子不愁卖,像保利的项目,顾客先定存20万元准备后期参选,全款也好、贷款也好,能选到房就不错了。”

过去一个多月里,“新盘不愁卖”的徐州屡次因房价话题“出圈”。据10月20日国家统计局公布的70城商品住宅销售价格变动情况,今年9月,徐州新房价格环比上涨1.4%,同比上涨11.9%;二手房价格环比上涨1.3%,同比上涨7.7%。新房、二手房环比涨幅均居于榜首。

当地住建局于10月9日发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》,将单次备案建筑面积下限由4万平方米调整到10万平方米,备案价格一年内不得调整;限售政策则延续2018年规定,市区户籍居民家庭拥有一套住房的限售5年,非市区户籍居民家庭拥有一套及以上住房的、市区户籍居民家庭拥有二套及以上住房的限售6年。

不过,此次应声而降的保利水沐堂项目显然具有“调控空间”。据其置业顾问透露,该项目系2019年11月拍得地块,楼面价5300元/平方米,在彼时的云龙区徐海路板块几乎是最低地价,敏感的楼市政策下项目预期价格有了这次下调动作。

而与之形成对比的是,徐州部分项目报价近期“不降反增”。位于铜山区万达广场的一处闽系房企项目已于10月下旬开盘,最初报价为1.7万元/平方米,销售人员告诉记者,项目在11月份结束开盘优惠,每平方米上涨500元左右:“以往我们会在备案价格的基础上优惠5到6个点,这次我们把优惠取消了,相当于涨了,但是备案价格是不变的。”

业内人士看来,基于优质项目入市、土拍热潮推动市场预期等因素,前三季度徐州楼市涨幅强势;“银十”期间徐州量价回落,意味着当地新房备案价格管控效力初显。不过,“卖方市场”环境下,当地调控政策影响几何、楼市供需如何走向平衡,还有待市场验证。

核心板块高价盘入市推动房价“逆势上扬”

与此前不少热点城市在楼市调控政策加码、融资渠道收紧后表现出来的“高位回落”不同,今年前三季度徐州逆势上扬,在土地供应与新盘入市方面印证了“苏北最强市”标签。

展开全文

克而瑞数据显示,2020年前三季度,徐州住宅用地成交2217万平方米,在苏北五市4586万平方米总成交面积中占比近5成。

房价涨幅上,除了坐上9月环比涨幅第一交椅,目前徐州新建商品住宅价格较2015年基础价格已上涨72.2%,近5年累计涨幅位居全国第二,仅次于西安。据安居客数据,当月大徐州地区新房均价表现为9057元/平方米,二手房价格为10650元/平方米。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来,徐州楼市近期涨幅居前离不开两个方面因素:一是由于徐州近期新增成交对象中豪宅、超大户型占比较高,一定程度上带来结构性上涨;另一方面则是与三季度以来多宗高溢价地块有关,包括万科等品牌房企入驻,土地市场的火热为楼市带来预期价格支撑。

“撑起徐州楼市热度的板块主要在东区、南区和新区。”贾汪区一处本土房企项目销售人员告诉记者,“相比之下我们项目销售情况比较稳,‘黄金周’期间热度是有的,但跟平常假期相差不大。十几个置业顾问平均一个人每月能去化10多套,一个月能去化100多套,一直以来算是可观。”

事实上,同众多受疫情冲击城市一样,上半年徐州商品房网签量并不亮眼,到了购房需求集中释放的“金九银十”,大徐州地区网签量也难抵去年。据徐州市房地产信息网监测数据,9月份全市商品房网签14121套,网签面积165.6万平方米,网签面积环比上升4.63%,同比下降11.6%;10月份网签13996套,网签面积161.27万平方米,环比下降2.61%,同比下降7.48%。

但这并不影响今年徐州楼市价格热度,板块分化之下,以中心区、云龙湖和大东区为代表的优质区域最受本土购房者青睐。中房报记者了解到,目前这几大热门板块商品房均价已经超过1.8万元/平方米,拉升大徐州地区整体房价;今年前三季度,出自几大核心板块的红星云龙金茂悦、招商雍华府、云龙湖金茂府等高价盘入市去化率超过7成。

事实上,徐州楼市供求关系正在不断缩短的商品住宅去化周期中得以呈现。克而瑞数据显示,自2015年底至今年10月份,徐州商品住宅去化周期不断缩短,自19.9个月一路降至5.4个月。

“徐州目前还是更倾向于卖方市场。”李小宁告诉记者,“近期网签量下降不一定代表购买力下降,是可售房源减少。预售证审核变得非常严格,很多房源未必及时推出来。”

热门土拍支撑市场预期

坐上9月份房价环比涨幅“头把交椅”前,徐州楼市热度已在近期土地拍卖市场中初露锋芒。

统计数据显示,2020年前三季度,徐州土地成交总建筑面积超过2200万平方米,位居全国第二;土地总金额达到372.8亿元,同比大幅上涨73%。

当地火热的一级市场吸引品牌房企不断进驻。“高溢价”已成为常态。目前深耕徐州的企业中既有金林置业、华美地产、德信地产等本土房企,也有碧桂圆、招商蛇口、中梁控股、华润置地等一线房企进驻抢滩。今年以来徐州已有14个板块楼面价记录被刷新,步入第三季度,徐州单价“地王”三易其主,碧桂园、儒辰、颐居接连登顶。

7月14日,碧桂园斥资15.03亿元摘得云龙区城东板块原坝山热电厂地块,溢价率97.4%,以12412元/平方米楼面价刷新徐州单价“地王”;7月28日,鲁系房企儒辰首进徐州,以14.22亿元竞得云龙区大龙湖BC地块出让,溢价率101.99%,平均楼面价16180元/平方米,一举摘得徐州“地王”桂冠;8月11日,南京颐居以19.3亿元总价竞得华东机械厂D地块,溢价率144%,楼面价16933元/平方米,“徐州地王”再度易主。

业内人士看来,“面粉”价格飙升终将传导至住宅市场,徐州各宗“净地”“核心板块”高价入市终将推动区域房价稳中有升。例如,备受关注的大龙湖BC地块,临近大龙湖及金融聚集区,区位价值凸显,业界预测未来项目入市精装价可达30000元/平方米以上。

房企扎推徐州抢滩的背后,核心板块住宅用地供应逐年下降,已被视为徐州“面粉”涨价的重要原因。根据此前徐州市国土局公布的徐州市区2018年-2020年3年的住宅供地计划,3年内市区计划安排供应住宅用地31398亩,以保证市区住宅需求。3年内土地供应计划依次为10922亩、9941亩、8341.64亩。

与此同时,非限价地块已成为目前徐州楼市的“主力”。一位铜山万达区域项目的置业顾问告诉记者:“徐州限价楼盘的供应主要集中在2017年、2018年前后。现在徐州已经没有新入市限价楼盘,2020年限价地块供应数量是零。”

今年9月,徐州最后一个限价楼盘锦绣鹏程开盘,760组有效客户竞争301套可售房源,中签率39.6%,项目备案价格1.31万元/平方米,低于其所在地泉山区目前1.58万元/平方米的新房均价。该项目为徐州市财苑房地产公司在2017年拿下的地块,楼面价仅3903元/平方米。目前徐州已无限价项目。

“不排除后续打补丁式调控”

面对高调房价涨幅与土地市场热度,徐州在10月份收紧备案限售政策。国庆收假首日,当地住建局连夜出台新政,要求在土地供应上做到“控地价”与“一区一策”;新房备案面积由每次4万平方米提升10万平方米,备案价格一年不得调整;重申两年前“首套房限售5年、二套房及以上限售6年”政策。

中原地产上海首席分析师卢文曦就此向记者表示,相较于此前深圳、杭州等城市限购限贷政策,徐州此次楼市调控比较温和,在很大程度上是当地政府对楼市调控信心的一种表态:“如果市场反馈没有达到预期,那便不排除后续“打补丁”动作,像杭州一样,在3个的时间接连数次进行调控升级。这也是在给市场传递一种信号,楼市不可能非常规的高热下去,当中的平衡需要后续市场慢慢把握。”

云龙湖板块负责“高价盘”销售的一位置业顾问则表示,目前徐州楼市并不像外界所理解的那样“失控”,“徐州毕竟是一座非限购城市,属于局部火热,这里一二手房子倒挂现象不明显,加上限售期限比较长,本地人一直是购房主力,投资客不多。”他向记者补充到,“关于限售政策收紧,可能因为刚出台不久,在购房人中间反馈不多,偶尔有人问我‘你们是不是不能涨价’?我简单回答‘是的,一年内不能涨价’。”

在谢逸枫看来,徐州近千万级的人口容量、淮海中心城市的地位,其实是支撑其目前及未来楼市热度的重要因素。

据了解,徐州的区域定位在2017年得到明确,国务院批复徐州总体规划时将其定义为“淮海经济区中心城市”。结合“五省通衢”“华东门户城市”等众多标签,徐州开始成为长三角地区人口重要承载地。截至2019年底,徐州GDP总量7151亿元,常住人口达882万人,人口增速位于江苏省前三;人均生产总值81238元,高于全国人均生产总值1万美元。

2019年,徐州开始与淮海经济区七市实现公积贷款互认互贷,结合对高层次人才予以购房金额50%的补贴等“双创人才引进计划”,对购房人群抛出橄榄枝。

另值得一提的是,徐州目前热门楼市板块的涌现,在很大程度上得益于整座城市的“东拓南进”的空间规划。近十年来,伴随当地和平大桥通车、高铁东站投入使用等“东拓”举措,昔日的徐州东区开始变得“高攀不起”。据克而瑞统计数据,2006年—2019年,徐州城东板块交易量一骑绝尘,以超过600万平方米成交量稳居徐州各板块首位,目前这一板块正以1.8万元/平方米商品房均价吸引购房者进驻。

目前来看,10月份徐州楼市表现初步印证了当地备案价格管理效力。据克而瑞数据,该月徐州市区新增商品住宅供应26.1万平方米,环比下跌67%;成交面积41.94万平方米,环比下跌30%;成交均价12661元/平方米,环比下跌9%。

从土地价格来看,截至10月底,2020年度徐州市区共成交38宗涉宅地,其中11宗地块溢价率超100%;富达平均成交楼面价走高至5771元/平方米,同比上涨66%,将传递至住宅市场,未来的徐州楼市走向有待时间验证。

TAG:富达 徐州 红盘 房价 价格 项目 楼市 板块 政策 涨幅 预期 云龙区

发表评论

必填

选填

选填

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

公司电话:400-800-8888

公司 Q Q:1000000000

公司地址:南宁市园湖北路35号

Powered By Z-BlogPHP,Theme By 刷机rom

Copyright 南宁房屋资讯网.Some Rights Reserved.
  • 南宁房屋资讯网

    扫描关注微信