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房产税下投资住宅还能行吗?从美国和德国看未来国内住宅发展趋势

作者:发布时间:2020-11-17分类:房产投资阅读:4 ℃评论:0 评论
原标题:房产税下投资住宅还能行吗?从美国和德国看未来国内住宅发展趋势

中国有一句老话,叫“居者有其屋”!因此中国人喜欢购买住宅,并以此作为财富的象征或者投资的资产。可是大家都知道,正是因为我国人的这种投资趋势,导致了房地产市场的不断上涨。现在的大城市,租售比已经严重倒挂,房价越来越高已经严重的影响大部分城市普通居民的生活。刚需族的压力越来越大。这种现象未来会不会改变?我们不妨从德国和美国的住宅市场看一看,对未来我国住宅的发展趋势做一个大胆的猜测。

房产税下投资住宅还能行吗?从美国和德国看未来国内住宅发展趋势

举德国为例。

大多数德国人不会为了买房而烦恼,这是一个不争的事实。归根究底是因为在德国,居住自有产权的房子,不像在美国或英国那么重要。德国的房屋拥有率,在发达国家中排名是最低的。

据经合组织(OECD)的数据显示,2013年,德国的房屋拥有率仅为43%,到了2015年也只有51.8%(而美国是64.5%,英国64%,加拿大是67.6%,日本是61.6%,法国是65%,意大利是72.9%。中国2014年是90%)。

在一定程度上是由历史的原因造成的。

因为德国的许多城市在二战中被摧毁,战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下,公共、合营与私人开发商仅用几年时间,便建造了数百万套出租房;同时,租房市场受到严格监管,租户受到一整套法律的保护。

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比如,大多数租房合同都是没有固定期限的,只要按时交房租,房东几乎无法终止租房合同,租房是一种绝对舒适的选择。

再来看看美国的住宅市场

现在,租房已经渐成北美人,特别是北美青年人住房的首选。北美租房而居的人越来越多,收入越来越高,年龄越来越大。

根据美国人口普查局的数据,在过去10年里,年收入超过10万美元的租房家庭数量增长了160万个。目前,超过2240万个家庭的租房者年龄超过40岁,大部分新建公寓迎合了这些富裕家庭所希望的餐馆、公园、体育场馆和办公室就近的生活模式。

例如,纽约租住的高级公寓是联合国出资建造的,主要提供给联合国的工作人员,对他们收取的租金相当便宜,而对于非联合国工作人员则租金随行就市,每月需付租金2500美元。其时,曼哈顿的地产税高达 3%,假如买下所租住的公寓至少要100万美元,每年的房产税就要3万美元,再加上几千美元的管理费、水电费等,根本“得不偿失”

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大家可以看得出来,两个国家的情况并不相同,但却有一个惊人的相似。那就是国内最少有50%的人是终身不买房产的,主要靠租赁。

德国主要是因为二战摧毁了住宅,政府修建了大批的公寓,德国人从二战后习惯了租赁公寓生活,加上低廉的房租,稳定的房源,以及政府的补贴,显然,租房子住比买房子划算,所以大部分德国人是不买房子的。

而美国更加特殊。劫富济贫的房产税政策。买房出租收益可能会倒贴很多,投资买房子出租是一种亏损的业务,所以没有人愿意靠买房子出租而生活。

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显然,这两个国家通过不同的途径都实现了租赁市场的繁荣。也可以说,普通百姓完全可以不买房子也可以过得很好。

然后我们依据德国和美国的情况来推测一下我们未来的住宅市场。

如果房地产税开征,应该首先大家都不再拥有多套房产。政府或许会出面收购多余房产转而成为公租房出租给普通百姓。

那时候,在国内炒房子或许也是会赔钱的。

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住宅类房子或许每个家庭只能拥有一套。那投资哪种呢?当然是商业类房产。这个其实大家发现,现在的大城市在限购住宅的同时,对商业类地产从来都是不限购的。

现在已经有一些征兆。或许考虑中国人的习俗,房地产税目前在调研阶段。相信在未来迟早会出现的。

那时候,拥有多套住宅的人,估计想卖都没有人要了。只有等着低价让政府接盘。否则,光是房产税都可以收得让你倒闭。

因为在卖不出去的同时,你的出租收益可能还不到税收的一半,出租也亏损成为常态。

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