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全面揭晓!合肥新房板块价值得分!省府85+,四里河80,南艳湖75!

作者:发布时间:2020-11-17分类:各地楼市阅读:4 ℃评论:0 评论

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原标题:全面揭晓!合肥新房板块价值得分!省府85+,四里河80,南艳湖75!

最近一段时间,二手房市场诡谲多变,客户与房东之间互相角力,生怕自己买贵了或贱卖了~无可厚非,毕竟二手房市场的双方往往信息不对等,没有一段时间的验证,很难说当时的交易双方谁更赚了……

于是,博主谷融平米援引了一套用以计算房产价值的加分方法:

全面揭晓!合肥新房板块价值得分!省府85+,四里河80,南艳湖75!

蛮有一定道理的,且让我们以此作为思考的基础逻辑来看看你家房子值多少吧~

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你家房子值多少?

先来看这位博主的算法:

基础分:50分 符合基本人居要求

附加分:

1,学校:排名前十,优质学校是保障 +10

2,物业:口碑服务好的物业,会更好 +10

3,医疗:离三甲医院专科医院不要太远 +5

4,交通:公交多,地铁近,出行要方便 +5

5,商超:周边有大型综合体超市菜市场 +5

6,开发商:国企央企大开发商优先考虑 +5

7,大公园:类似天鹅湖塘西河环城公园 +5

8,户型好:纯正南北通透,横厅大阳台 +5

【顶级老破小除外】

展开全文

基础分+附加分=你的房子分值

60分:纯自住。不买或抓紧卖了置换

70分:跟涨的房子。不买或卖了置换

80分:能保值增值。买入或长期持有

90分:闭眼买吧。市场稀缺且价格高

基本上,按这套算法逻辑,天顺娱乐app学校和物业的附加分值较高,这也确实是当前二手房市场上升值最为明显的体现,比如属于优质学区的45中双本部、50中新,优质物业的万科物业、绿城物业

需要强调的是,在实际情况中,有些小区得益于优质学区的加持,可以在学校这部分获得更高的权重分;

有些小区可能各方面条件都不差,但区域本身由于发展的限制,房价涨幅受到一定桎梏,所以我们甚至可以把基础分拆成“基本居住分”+“板块价值分”,然后给板块价值细分成几个梯级……

另外,这套算法中也提到了“顶级老破小除外”,比较典型的代表是人民巷,最近成交的一套单价在51495元/㎡

关于这样的房子,很难去对它形成既定的价值尺度。因为居住体验很差,买它的客户若是为了挂学区,基本上家里都是有自住房的,而这些人一般都有一定的身家。

此外就是投资客了,而这波人就会拼命的去炒作这样的房产,所以我们会看到各种高到离谱的挂牌或成交案例。

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再补充一点,上述这套算法其实更多的适用于那些发展相对较成熟的片区,而多数时候还有一种非常暧昧的因素——“潜力预期”。

比如近几天一些博主宣传的高新望江台、西子曼城,若以附加分来算,很难得到高分,关于这一点,不能说没有道理,但终归是以时间换金钱,以及需要一些市场哄抬、炒作。

所以,如果再多加考虑的话,我们能获得一些更为细致的算法,包括基础分、阶梯分、变量分等等等等,有时间再来做吧……

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揭秘!合肥新房板块价值得分!

那么,咱先刨除那些“意外因素”,仅就这套算法来看,合肥哪些小区能得到高分呢~

考虑到合肥的二手房小区实在太多了,我又挺懒,以及现在普遍新房更为吃香,恰好本站前段时间制作了一个合肥市区的新房板块图,不如咱就这张图的各个板块来说说吧!

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需要说明的是,目前在售的新房除了少数确定的外,大多数没有明确的学区划分,学校的质量也有待时间验证,所以学校的加分一律不算,有一定预期的给5分。

1、省府板块:85分以上

目前在售的楼盘中,蘭园、檀悦会是相对较优的选择,附加分项目中,基本上都是一样,不同之处在于前者的品牌、物业相对口碑更好,这一点可以参考蓝山和巴黎都市。

至于学区,包括已经落地的46中中山路,还有中轴未来的学区,给个期待值5分吧~

2、金融板块:80分

九樾、昆仑御也比较类似,并且有明确的学区46中南宁路校区,周边地铁、商超、公园都具备,相较于蘭园、檀悦,弱势在于板块,当然,相较于合肥其它区域还是很好的~

3、包河工业园:75分

或包河经开区、省府北、中央公园,这个板块随着融创拿地入驻,5号线开通,明年将获得非常高的关注度。当然,学校自然是没有分的,也没有足够知名度的商超,龙湖景粼玖序的商业部分——景粼天地也许会成为未来的加分项。

4、高铁板块:80分

该板块的优势在于接壤的政务区、包河区等,客源较广,而且在早期的宣传中,一些知名开发商如万科、建发、中海等入住,加上板块本身具有一定的成熟度,认知度较高。

5、淝河、卓越城:65分

这两个板块是包河区重点打造的片区,成长性不差,但需要时间建成。交通、医疗等条件,中规中矩,只是目前为止缺少足够品牌的开发商来推动板块。

当然,随着时间的推移,不排除未来有进一步升值的可能,但对于大多数人,首要考虑的还是自住。

6、南艳湖板块:75分

该板块在售的只有中海上东区、万象公园,前者的品牌、物业更好,交通优势足,并且也受到滨湖的价值外溢,只是缺乏知名的商超。

所以问题来了,这个板块的涨幅会更多的看滨湖尤其是金融板块的成长。

翡翠天际、锦绣龙川都比较不错,而前者的品牌、物业会更好些。

7、北雁湖、蜀西湖:75~80分

高新区的两大板块,目前除了方兴大道一带的乐富强悦湖熙岸、金鹏麓山院等还有少量的小高层或洋房在售,金茂湾、祥源金港湾都已接近尾盘。

新房太少了,所以炒起望江台、西子曼城也不是不可以理解,毕竟这几天高新区的利好挺不少~

当然不得不提的是北雁湖板块两个超火的盘荣盛山湖樾、祥生云境,考虑到肥西产权因素,给70分。

8、董铺湖:70~75分

董铺湖板块不缺品牌开发商楼盘(如龙湖天境、西宸原著、中海世家),可开发的地块还有不少,董铺湖本身作为稀缺生态资源,也是加分项,弱势在于交通、商超、医疗,当然,考虑到该板块以改善小区为主,那么对于这些配套要求相对可以放低些。

9、四里河板块:80分

庐阳区的国贸景成、祥生庐州云境,蜀山区的保利堂悦,是四里河板块仅有的新盘,综合来看,各方面都是合肥相对较优的配套,当然,堂悦的学区会相对较弱些,大家心里酌情增减。

10、七里塘、少荃湖:65分

新站的七里塘、少荃湖,不缺开发空间,如少荃湖商务中心,不缺品牌开发商,如龙湖、华润、招商等,交通也有3号线、4号线,甚至学校也有168分校、合肥九中等,但刚需板块的定位以及房价的调控,还是限制了其预期升值空间。

给出65分是依据一定的算法,但实际上,我会给出很高的评价,在我看来,因为有这样的区域,才是合肥得以良性、稳定、持续发展的基础保证!

不是所有人都能买的起政务、滨湖、高新,炒房客当然会把目光放在值得炒的板块,因为利益使然,但如果没有新站、瑶海,包括未来的东部新中心,高房价的压力将会迸发,后果难料。

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