产品分类
各地楼市
当前位置:网站首页 > 各地楼市 > 正文

楼面价7XXX,房价16XXX,开发商挣了你多少钱?

作者:发布时间:2020-11-18分类:各地楼市阅读:4 ℃评论:0 评论
原标题:楼面价7XXX,房价16XXX,开发商挣了你多少钱?

楼面价7XXX元/㎡,房价应该多少?

2018年,雅居乐摘得南龙湖一宗土地, 7516元/㎡的楼面价刷新了南龙湖记录。

2020年,中交摘得滨河国际新城一宗土地, 楼面价为7524元/㎡,高出雅居乐8元/㎡。

两宗土地楼面价相似,距郑州市地理中心紫荆山直线距离也都在15km左右,但房价天差地别。

楼面价7XXX,房价16XXX,开发商挣了你多少钱?

雅居乐天域,目前高层在售均价 9500元/㎡。

中交滨河春晓,上周正式开盘,高层均价 16500元/㎡。

??????

看到这里有人要说了:“明明楼面价相差无几,房价差距这么大,中交滨河春晓赚疯了吧!”

不对不对,应该很多人都是这么想的。

问起原因,他们会告诉你:楼面价决定房价。

1

楼面价是什么?跟房价什么关系?

楼面价通常只在各种土拍信息中出现,具体算法:

楼面价=土地总价格/(土地总面积x容积率)。

简单点儿说,楼面价就是土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格,代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

举个栗子。年初摘地的华润凯旋门项目,楼面价9783元/㎡,也就是土地成本,加上其他成本费用、利润,最后组合成19500元/㎡的房价。

展开全文

举个栗子。年初摘地的华润凯旋门项目,楼面价9783元/㎡,也就是土地成本,加上其他成本费用、利润,最后组合成19500元/㎡的房价。

土地成本是房地产开发最大的支出,都说房价成本是个揭不开的谜,而楼面价是这个成本之谜的关键,因此开发商在拿地之初会将楼面价作为房价的重要参考标准之一。

很多人习惯把“楼面价”和“房价”的关系比喻成“面粉”和“面包”,面粉涨价必然会导致面包涨价,楼面价上涨也必然会导致房价上涨,甚至带动整个片区的房价上涨。

2016年,万科美景25亿拿下郑纺机地块,折合楼面价13411元/㎡,而当时周边在售项目均价12000元/㎡。高楼面价的蝴蝶效应之下,金水区、郑州市房价大涨,看起来好像是这么个逻辑。

错!大错特错!

郑纺机地块背后是2015年去库存风潮带来的调控放松、银行利率打折促进购房消费和人口虹吸、大量城中村拆迁引起的需求剧增,这是房价大涨的根本,高楼面价充其量是个导火索,真的冤枉了。

“土地成本是决定房价最关键的因素,在房价中占比最高”,这个说法没问题。

但是“楼面价决定房价”不能一概而论,楼面价只是房价的组成部分之一。

2

问题来了,土地成本在房价中占比最高,那如何拿楼面价估算房价呢?

带着这个问题,我请教了一些投拓朋友,得到的答案是:没有固定的公式,各个房企的测算方法也不一样,估算起来很麻烦。

但我还是发现了一些有意思的事情。

2019年,郑州市场整体处于横盘期,房价受市场影响较小,摘地的项目也几乎都已入市,在这些项目身上似乎有规律可寻。

楼面价7XXX,房价16XXX,开发商挣了你多少钱?

2019年成交的净地项目中, 北龙湖的项目房价大概是楼面价的1.6-2倍,整体在1.8倍左右徘徊; 北龙湖外的项目房价大概是楼面价的2-2.6倍,整体在2.2倍左右徘徊。

我们把开头提到的中交滨河春晓带入,净地楼面价7524元/㎡,按照房价是楼面价2.2倍的规律算下来房价,中交滨河房价应该是16553元/㎡,刚好是项目开盘的价格,有点意思。

一起再来看看城改项目。

楼面价7XXX,房价16XXX,开发商挣了你多少钱?

城改项目相对有些复杂,拆迁安置费用不同,差距有一些大,不过整体上容积率越高,房价/楼面价的数值也越高。

2019年成交的城改土地项目中,容积率3.0以下的项目房价大概是楼面价的2.9-4.4倍,整体在3.4倍左右徘徊;容积率3.0以上的项目房价大概是楼面价的3.8-5.8倍,整体在4.7倍左右徘徊。

城改项目康桥未来公元容积率3.5,楼面价3505元/㎡,按照规律,容积率3.0以上的城改项目房价是楼面价的4.7倍算下来房价是16474元/㎡,这个价格很明显就不对了。

害,以为自己发现了楼面价与房价之间的关系,可以科普一番,结果数据仅仅是市场表现出的规律,没有逻辑和依据,只能拿来做简单的参考,并不能代表楼面价与房价的关系。

忘了,房价的组成部分不止是楼面价。

3

面包的原材料不仅有面粉,还有黄油、糖、鸡蛋、牛奶……

房价的组成部分也不只有 土地成本(城改项目的话土地成本还有一笔很大的拆迁安置费),还有 建安工程费、税费及财务费用、营销费用、利润……

楼面价7XXX,房价16XXX,开发商挣了你多少钱?

简单的介绍一下。

建安成本是房价占比仅次于土地成本的组成部分,具体指实实在在看得到的工程费用,打地基到公区装修再到园林绿化通通包含在内。 郑州市的项目建安成本普遍在3000元/㎡左右,品质高的楼盘,成本也会相应增加。

营销费用是进行房地产销售而必然发生的费用,比如广告宣传费用、销售中心建设及运营费用、销售人员人工成本等等。这一部分的成本比较虚,可多可少,广告遍地的项目,购房者肯定是要多花钱的。

税费的话包括营业税、土地增值税等,这一部分比较固定,在房价占比中大概在10%左右。财务费用主要是指房企的融资成本、贷款利息,相对来说央企、国企的资金充足,贷款利息也不高,财务费用较低。

利润很好理解,就是开发商在你这儿赚的钱。郑州市的项目开发商利润率普遍在6%-8%,但不绝对,高周转的开发商会把利润率控制在4%以上,某些战略形式进驻的开发商利润会更低甚至0利润。

楼面价+建安成本+营销费用+税费及财务费用+利润+其他费用就构成最基础的房价。

但各部分所占的比例不是固定的,都可以影响到房价。

比如某个楼盘建筑标准高,房价中的建安成本占比就会有所提升,房价肯定会上去;某个开发商压缩利润,房价中的利润占比会有所减少,房价就可能比周边楼盘低。

划重点,房地产开发的任意一项成本都会影响到房价,但不可以决定房价。

4

看到这里,大家该明白了房价最基本的构成,有人要说了,按照这个逻辑,雅居乐天域怎么只卖9500元/㎡,岂不是赔的只剩内裤?

别急,我们接着说影响房价的一些因素。

一、市场。

市场好的时候,别人涨价,成本再低肯定也要跟着涨;如果市场不好,开发商急于回款,房价接近楼面价甚至低于楼面价也不是没可能。

雅居乐天域2018年拿地的时候南龙湖市场火热,均价9000元/㎡,开发商看好,拿地热情普遍比较高,7524元/㎡的楼面价在当时也说得过去。两年过后南龙湖市场骤冷,房价不涨反降,雅居乐天域的楼面价无法支撑高房价,只能赔着卖,不卖可能赔的更惨。

二、开发商品牌。

同一个区域,小开发商项目房价低于大开发商项目,口碑差的开发商项目房价低于口碑好的开发商项目。比如永威,作为郑州有口皆碑的房企,永威的项目总比周边项目贵上1000元/㎡,购房者也比较认可,这就是开发商品牌溢价。

三、地铁。

有地铁的项目房价要比没地铁的项目房价高。碧桂园西湖和碧桂园名门凤凰城,两个项目都在西三环边上,都是碧桂园操盘的精装项目,但是有地铁的碧桂园名门凤凰城房价就要高于碧桂园西湖。

四、学区。

郑州人比较在意教育,带有学区的项目吃香,房价跟着水涨船高。高新区的老牌明星项目朗悦公园道开盘之初,凭借着朗悦外国语学校学区,房价高于周边项目10%。

除此之外, 精装修、外立面、周边环境等一些其他因素也会影响房价,在房价成本的基础上进行加减法。

5

前些天,我们发布了老鸦陈城改的土拍文章,读者留言大都围绕着楼面价和房价。

“楼面价7000+元/㎡,房价不是应该x2吗?万科真行!”

“靠!楼面价这么低,房价16000元/㎡,某科太黑了!”

“牛批!楼面价7XXX元/㎡,准备卖16000元/㎡,赚疯了吧!”

“楼面价7000+元/㎡,房价不是应该x2吗?万科真行!”

“靠!楼面价这么低,房价16000元/㎡,某科太黑了!”

“牛批!楼面价7XXX元/㎡,准备卖16000元/㎡,赚疯了吧!”

搁平常,以我的个性肯定得回个“骂的好”助助兴。

但这次,我想替万科喊个怨:你们真的误会万科了。

于是就有了这篇文章。

其实关于楼面价与房价的关系我们之前也有文章发表,时间有一丢丢久远,可能有一些新读者不太了解。再拿出来讨论,希望大家能够大概清楚房价的组成和影响因素,避免被一些拿楼面价炒作的项目坑到。

我们一直认为只要购房者越来越专业,房地产市场肯定会越来越好。

文章最后再问问大家,你认为楼面价7000+元/㎡的万科老鸦陈项目房价多少合适?

TAG:房价 土地 成本 项目 组成部分 中交 滨河 费用 价格 郑州市 楼面价 雅居乐天域 开发商

发表评论

必填

选填

选填

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

公司电话:400-800-8888

公司 Q Q:1000000000

公司地址:南宁市园湖北路35号

Powered By Z-BlogPHP,Theme By 刷机rom

Copyright 南宁房屋资讯网.Some Rights Reserved.
  • 南宁房屋资讯网

    扫描关注微信