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风向骤变!超强信号来袭,买房思路必须转变!

作者:发布时间:2020-11-20分类:各地楼市阅读:6 ℃评论:0 评论
原标题:风向骤变!超强信号来袭,买房思路必须转变!

风向骤变!超强信号来袭,买房思路必须转变!

1

最近,郑州两个风头最盛的楼盘相继开盘。

一个是恒大云玺,一个是嘉里中心雅颂居。

这两个楼盘都在开盘当天宣布接近清盘。

它们凭什么卖得好?

按道理说,价格没啥优势,一个2万多,一个3万。

但你不得不承认,主城项目太稀缺,认筹客户又多。

有人说,郑州市场又要热起来了!

也有人说,现在房子还是很难卖,0首付、0月供、准现房,都卖不出去。

到底谁对谁错?

其实,都没有对,也都没有错。

市场,绝不只是大家看到的某一个方面。

即使开盘数据真实,单个楼盘也只是个例,不具有代表性。

销售策略的变化,开盘时机的把握,蓄客周期的长短,或者是推盘量、户型面积的调整等等,都是影响单个楼盘开盘效果的重要因素。

所以,仅凭一个楼盘,不可能判断出整个市场的冷热。

2

目前郑州市场上,那些不愁卖的楼盘,都是有原因的。

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位置好,同时产品也不错。

除了刚刚提到的恒大云玺和嘉里雅颂居,还有金水北的瀚宇天悦城,管南的富田城九鼎公馆,老经开的保利天汇,高新区的永威金桥西棠,等等。

这些楼盘综合品质不错,它们的价格要是敢松动,估计售楼部马上会火起来。

典型如金水北的和昌优地,已经用特价试出了区域的底,之后的价格只会高不会低。

而那些卖的不好的楼盘,要么是价格高,要么是位置差,要么是产品差。

先说第一类,价格太高。

户型太大会导致总价高。总价高,首付门槛就高,特别是那些刚需区域,大户型是真的卖不动啊。

最典型的就是二七运河新区,那里的楼盘最后一般都是剩下120㎡以上的三房、四房大户型,降价也卖不好。

单价高也会导致总价高。对,就是那些区域CEO盘。

比如一片区域,它的均价是15000,别人都卖15000,你卖30000。那你的售楼部肯定不会多么拥挤,大可高档熏香配现磨咖啡,请客户慢慢品尝。

再说第二类,位置太差。

最典型的就是那些四环外的远郊盘,要交通没交通,要配套没配套。

四环外是非常广阔的区域,这两年新盘如雨后春笋般入市,在这波市场行情下,远郊也彻底凉凉。

第三类,产品太差。

这类房子即便价格再低,也依旧没有市场。

比如说——

东西朝向的筒子楼,采光通风有问题不说,梯户比还超高;

有硬伤的特殊地块,也许被安置房包围,也许紧邻高架桥;

设计有缺陷的户型,比如南北狭长无采光,比如面积浪费像刀把;

特殊的顶底楼层,一层、二层或顶层;

……

东西朝向的筒子楼,采光通风有问题不说,梯户比还超高;

有硬伤的特殊地块,也许被安置房包围,也许紧邻高架桥;

设计有缺陷的户型,比如南北狭长无采光,比如面积浪费像刀把;

特殊的顶底楼层,一层、二层或顶层;

……

总之,大部分都不是正常的房源。

它们有个共同特点:本来就不好卖。

所以,目前的郑州市场有冷也有热,同涨齐跌的现象会越来越少,好楼盘不会被差楼盘恶意竞争。好的只会更好,差的只会更差。

3

曾经的楼市,价格就是王道,价差就是动力。

还记得白沙的融创象湖壹号开盘,正是因为价格和价差,才遭到千人哄抢,成为年度地 产事件,被人不断提起。

而如今,你的买房思路该转变了。

因为,价格已经不再是买房路上唯一的决定性因素了。

大家要考虑的因素越来越多,同时也变得越来越焦虑。

看着频出的特价房,买过房的人很焦虑,总害怕自己“高位站岗”。

还没买房的人也很焦虑,他们纠结、迷茫、拿不定主意。

毕竟最近关于房地产泡沫啊、风险啊等等的各种观点实在太多了,到底还能不能买房?

而我想说的是,多问问自己的内在需求:我有多少钱,需不需要买房。

越是混沌的市场我们越要认清自己,大多数人买房失败,归根到底就是在该做决定的时间没有做决定。

可能有的朋友会说:虽然房子是用来住的,但毕竟还有保值和增值功能啊,不考虑全面一些说不过去吧!

是的,房子确实掺杂着投资价值。 很多时候,自住和投资可以相互转换。

但,这里有一个尺度。

对于大部分刚需朋友来说,应该把房子的自住属性放在首位,去考虑一些“量化指标”。

比如,有地铁,加分;交房前开通,加分;有学校,加分;有商业,加分;有医疗,加分……

最后,把总分相加,选得分最高的楼盘。

再说价格。不用分析那么多的政策形势,研究很深刻的经济理论, 只要判断好大的市场形势就行。

4

最近,全国70城房价数据新鲜出炉。

10月,70大中城市中,有45城新建商品住宅价格环比上涨

北京、上海、深圳、广州四个一线城市环比上涨0.2%、0.3%、0.2%和0.5%。

二手房共有39城房价上涨,其中深圳二手房价涨幅最高,为0.9%。

从数据来看,一线城市房价全线上涨,二三线城市房价上涨的也不在少数,只是上涨速度稍有回调。

从单个城市来看——

深圳均价超13万的华润城润玺,遭“万人打新”;

武汉诞生新地王,楼面价超3万;

广州天河诞生新地王,楼面价5.1万,拍到网崩;

北京第三季度网签量,达2018年以来的峰值,新房成交量涨幅超100%;

……

深圳均价超13万的华润城润玺,遭“万人打新”;

武汉诞生新地王,楼面价超3万;

广州天河诞生新地王,楼面价5.1万,拍到网崩;

北京第三季度网签量,达2018年以来的峰值,新房成交量涨幅超100%;

……

那,郑州呢?

郑州的房价上涨不会那么快。

不过,信号已经很明显,郑州也一定会跟上脚步。

最近,郑州时隔四年后再度重提“鼓励货币化安置”。

还记得2016年7月,郑州连发两文,大力推进货币化安置,市场需求和购买力大增。

而2016年,正是郑州楼市上一轮房价暴涨的起点。

同时,郑州土地出让和土拍也正在悄悄布局。

这些,是否意味着郑州楼市又将迎来逆转?

2020年所剩无几,楼市走向到底会怎样?

时间宝贵,我们如何才能把握住短暂的机会?

现在是买房换房的最佳时间点吗?

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