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小县城进入万元时代后,现在的环京到底有多便宜?

作者:发布时间:2020-11-25分类:房产投资阅读:18 ℃评论:0 评论

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原标题:小县城进入万元时代后,现在的环京到底有多便宜?

  光辉娱乐登录2018年棚改大潮催动全国数百个小县城进入“万元时代”,因“充血”刺激而快速上涨的县城楼市当时并不被看好,两年来随着棚改退潮,坊间“预判下跌”声音不断,今年又遭遇了疫情黑天鹅……然而令人意外的是,屋漏逢雨的小县城楼市并没有迎来预期中的房价下跌,甚至部分地区还有所上涨,“万五”、“万六”比比皆是。   与此同时,环京的热门区域却在这几年经历了截然相反的房价历程。在坐拥新机场、雄安建设、通州北三县协同发展、北京产业疏解溢出、大量产业人口涌入等诸多利好的背景下,环京的房价却一路从4万元高峰滑向“万元时代”。   此“万元时代”和彼“万元时代”有何不同?   与小县城房价“逆流”的环京   家住山东德州下属某县的林乔,2014年在县城4000元/平买了房,棚改大潮来临后涨到7000元/平,后面虽然棚改大军不再是购房主力,又遭遇了疫情来袭,但林乔的房子价格仍在上涨,目前8000元/平左右,而林乔家对面新入市的洋房项目,售价已然过万,且供不应求。   这个县城的房价并不算最高的。根据赛迪2020年百强县榜单,在贝壳找房搜索榜单最末几名的县城房价。其中,湖北孝感下属的汉川,多数新楼盘价位在10000-15000元档;河南平顶山下属的汝州,70%以上楼盘在8000-20000元档,即使新疆昌吉,万元楼盘也十分常见。   相比之下,几乎同时期内,被“拔苗助长”的小县城与被“按头吃草”的环京,两者一消一长,如今被拉到了同一个房价档。

小县城进入万元时代后,现在的环京到底有多便宜?

可以看出,三年来,大部分环京地区降幅超过了一半,不仅是“腰斩”,甚至是“膝盖斩”。这个转折的背景就是2017年6月发布、被称为史上最严苛的“三年社保”调控政策,当时重锤之后,环京流动性基本被冻结。   聚焦在京津走廊“兵家必争之地”廊坊市区,自协同发展大框架构建以来,规划产业新城、确定绿化标准、增强基础设施配套,其人口也不断增长、交通建设的力度逐渐加大。除了自身交通建设之外,首都新机场、机场高速、城际铁路、外域公交线路等随之开通。   然而廊坊虽然城市建设一日千里,房价却逆势下跌。以广阳区核心位置某高端项目为例,该项目2018年房价曾达到2.5万元,2020年小区均价仅在1.4万左右。   再微缩到燕郊某标杆项目来看,2017年6月前,其80平左右两居价格是4万元/平,而调控后价格一路下跌,如今同户型的价格在1.6万元/平左右。   1.6万的价格在小县城也不少见,但却没有哪个县城在区位上有如此大的优势,这个项目只要走路800米,就可以从京秦潮白河桥到达北京通州。一河之隔的通州,价格在4-5万元左右,几乎是燕郊二手房价格的三倍。住在这里去通州上班,比住在北京内城更加便利。   有专家分析,小县城的房价坚挺背后,一方面是棚改冲击下,本地人改善意识觉醒不再“捂住”积蓄,另一方面则是来源于北漂、南漂们家乡置业的需求。但是从多数县城的土地出让情况可以看出,居住类用地居多,工业用地、商业用地往往不足居住用地的一半。“商品房有了,城镇化进程没有跟上,产业人口少,购买力后劲不足。”是很多研究机构与业内人士对于县城未来走势的预判。   而拥有巨大产业、人口、交通、规划等各项价值的环京,本来房价已经冲上强二线城市档,却被按在县城水准三年多,其房价与城市本身,并未等速发展。   这点,从三年前环京与环沪、环深的比较下也可见一斑。   环一线城市群中曾经的“老大”,现在的“小弟”   如果不是环京曾经有过4万元的“辉煌”时刻,以目前的环京价格水平,似乎很难与环沪、环深放在一起对比。   但是回到四年前可以看到,环京在北上深三大城市的溢出城市圈中,是无可置疑的“老大”。

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小县城进入万元时代后,现在的环京到底有多便宜?

数据来源:中国房价行情网   从中国房价行情网统计数据可以看出,2016年环京房价飞涨,其中廊坊同比上年翻番,平均价格也超过了昆山、东莞等热门环一线地区。2016年,京津冀城市群平均涨幅为40%、珠三角城市群平均涨幅23%,环沪地区的平均涨幅则为22%。   可以看到,在同等政策环境下,环京城市群房价涨幅明显整体高于环沪和环深。   然而,2020年,曾经的“老大”却成了“小弟”。   根据克而瑞2020年10月21日发布的百城房价数据,环深的东莞成交均价为23563元/平,环沪的昆山均价为18496元/平,环京的大厂均价为13533元/平、香河为13452元/平、固安为13049元/平、而各项优势如地段、规划、交通、环境等更加集中和均衡的廊坊,则仅为10950元/平。   从中指研究院公布的2020年三季度百城居住用地均价来看,廊坊的土地均价为8265元,而东莞的土地均价是8461元,在地价相差不大的前提下,如今廊坊的房价却不到东莞的1/2。   在房价被不断挤压下行的同时,环京发展步伐却没有停歇。其中京津冀多项规划以及轨道交通建设落地、北京产业疏解与通州新市政建设提速,大量产业人口涌入环京。结合雄安建设提速、新机场临空经济区规划等政策利好给予了强有力的外在赋能,同时也集中精力发展各项高新技术,各项产业迎来高速增长时期。   根据《京津冀蓝皮书:京津冀发展报告(2019)》,2011年到2017年,京津冀地区的R&D研发经费内部支出从1435.74亿元增长到2490.41亿元,增长了73.46%。研发强度为3.09%,明显高于江浙沪地区的2.81%和广东省的2.61%。根据国家统计局公布数据,2019年京津冀区域发展指数为167.72,而2010年为100,9年上涨幅度超过60%。 2010-2019年京津冀区域发展总指数

来源:国家统计局   如果3年多前房价没有亮“红灯”,那么可以想象,发展潜力值爆棚、市场需求强劲、彼时已经是环一线房价“老大”的环京,如今该是何种光景?   价值与价格的博弈,放在投资领域是比较具象的概念,如同巴菲特的可口可乐经典投资案例,价值与价格背离的反差,与投资空间成正比。   而楼市价值在上涨,房价却下行,在专业人士看来,正属于理性购房者的买房黄金期。   合硕机构首席分析师郭毅认为,房价的本质就是一门人口流动学,人口往哪里走,哪里的房价就会随之上涨。以产业发展带动就业,才可有效实现人口聚集。中指研究院认为,环京仍是产业、交通最受益的区域,长期价值看好。   疫情挡不住,成交量已在“默默”增加   易居根据国家统计局数据测算,2020年6-9月份,全国新建商品住宅单月成交均价连续四个月位于1万元以上水平,这标志着包含全国661个市(含374个县级市)、1636个县的平均房价正式进入“万元时代”。   同时,易居数据显示,2020年1-9月份,全国100个重点城市新建商品住宅成交均价同比上涨了10.7%。而根据诸葛找房9月份的统计,三四线城市市场均价为11736元/平方米。   这说明全国房价仍在整体上升通道中,而在赛跑中半路打盹的环京最近似乎也有“苏醒”的苗头。   因被调控,几年来环京市场流动性基本停滞,对环京充满狂热的一批批投资者“死心”离场,环京受关注度也随着房价下行而下降。到了疫情期间,热切的目光几乎消失殆尽,少有人发觉,环京房价底部横盘已经将近一年了。

小县城进入万元时代后,现在的环京到底有多便宜?

根据中国指数研究院数据,2019年11月,廊坊均价是12059元/平,2020年10月,则是12333元/平,受疫情影响的这一年内,房价基本持平还略微上涨。   有购房人开玩笑说:“连疫情期间都‘降无可降’的环京,房价里的每一元钱都透着实在,别说水分,就连水汽也没有了。”   所以,虽然关注度越来越低,但性价比极高的环京,成交量在近期仍“默默的”上涨了。   据克而瑞环京投资决策系统数据,2020年1季度环京都市圈前30强房企共实现成交金额63亿,共15家房企销售金额过亿元。京津冀地区重点城市房产销售呈现量价齐增走势。   根据北京中原市场研究部统计,2020年3季度,环京住宅市场(廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口)成交环比表现为量涨价稳;成交套数16061套,环比上涨17%,同比上涨22%;成交均价为1.51万元/㎡,环比持平。   立足北京,望向环京,房价不足通州二手房均价三分之一、不足国贸次新房五分之一,不足东西城中央政务区二手均价六分之一……有人说:这样的环京已是站在了性价比巅峰,未来只剩下增值潜力了。

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