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新规出台,“囤房族”全面消失?2021年房价走势或超出人们想象!

作者:发布时间:2021-01-09分类:房产投资阅读:14 ℃评论:0 评论

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原标题:新规出台,“囤房族”全面消失?2021年房价走势或超出人们想象!

当所有人都在为明年的到来做准备的时候,2021年的房地产市场又一次被泼了一盆“冷水”,直接让2021年的房地产市场和现在一样寒冷。在12月的31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通知中明确规定:

房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

其实可以看出这个新规定其实和“三条红线”天顺平台【总代QQ219871】的新规定有着异曲同工之妙,都是在限制房地产行业的融资规模。

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三条红线是设置了3个针对房企负债率的规定,如果一个房企不符合其中一个规定,那么房企每年的有息负债增速就不能超过10%;如果房企不符合其中两个规定,房企每年的有息负债增速就不能超过5%;如果房企3个规定都不符合的话,房企就不能增加有息负债。最后,就算房企们完全符合的“3条红线”新规,那么房企每年有息负债的增速也不能超过15%。可以看出,在“三条红线”新规之下,不管是房企未来发展扩张的速度还是房地产行业发展扩张的速度都已经被限制住了,增速不会超过15%。

而这在这次央行和银监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,其实也是为了限制银行机构的房贷的规模和房地产贷款的规模,都设置了占比上限。对于已经超过上涨比例的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。所以现在“三条红线”新规是给现在房企现在降低负债率的压力,3年过渡期之后开始限制不符合规定试点房企融资规模。而现在央行和银监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,就是为了限制银行等金融机构给房地产行业的贷款规模和个人房贷的贷款规模。两个“强强联合”,就是双面地对现如今的楼市金融进行调控,对于房企来说,2021年的金融环境就非常差了。

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房价的不断上涨并不全是泡沫、凭空上涨的,而是需要大量的资金来支撑房价的上涨,这其中有房企的资金和购房者的资金以及棚改货币化安置资金,在这其中,房企的资金和购房者的资金大部分都来自于金融机构的融资贷款,而棚改货币化安置的资金也来源于银行贷款。根据住建部的规定,在2020年底结束最后一批棚户改拆迁项目,也就是以后楼市就失去了一大笔资金的流入。而现在房企的资金和购房者的资金都被这个新规定设置了占比上限,购房者的网贷等违规资金流入也被银监会监管,房企们融资也同样如此,在2019年下半年开始,央行就已经开始严查违规资金流入楼市。

因此,通过以上可以看出,从2021年开始,不管是从房企方面还是购房者方面,现在已经很难有违规资金流入楼市了。在失去了减少了大量资金流入之后,房企们的资金压力问题可能会在2021年日益严重。在2020整一年里,房企们就一直面临着资金链紧张的问题,并且这个问题由于调控政策不断收紧和购房者观望情绪严重,导致了房企们在2020年不但没有解决资金链紧张的问题,反而问题还越来越严重了。特别是在“三条红线”新规出台之后,房企们也不能再用加大融资的方法来缓解资金压力了,因为用融资的方借新债还老债的方法虽然可以解决暂时的资金压力,但是治标不治本,还是会不断提高负债率。

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而在“三条红线”压力下,房企们现在都存在很大的降低负债率的压力。根据华泰证券的调查统计显示,在全国排名前30的房企中,仅仅只有招商蛇口、华润置地、中海地产、保利地产、金地集团这5家房企完全符合“三条红线”新规,而剩下的25家房企中就有9家房企完全不符合“三条红线”新规,其中不乏几个龙头房企。所以对于现在全国大部分房企来说,他们目前降低负债率的压力特别大,特别是在2021年,央行给出的3年缓冲期的第一年,特别是在最近央行要扩大“三条红线”的试点范围以后,现在没有在试点范围内的房企们压力也已经非常大了。这些房企未来应对以后被纳入“三条红线”的试点范围,甚至是应对“三条红线”全面实施这些情况,在2021年房企们大概率都会继续加大降价促销的力度。

在另一方面由于房企们在2020年首次公开了降价促销,让很多人意识到了原来房价也是可以下跌,并不是永远只涨不跌。再加上现在国家对房地产行业的不断调控和“房住不炒慢慢深入人心”以及住房资源的过剩,现在很多炒房客也已经失去了对房价的信心,看不到房价的再度大涨的希望。所以现在很多城市的二手房市场都出现了大规模的抛售房产的现象,导致了二手房市场中二手房房源大量激增,并且还在不断增加。这直接导致了现在二手房市场出现了严重的供给大于需求的现象,二手房市场因此也进入了买房市场。很多业主为了尽快卖掉手中的房子,不得不降价来吸引购房者的关注。

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所以,就算现在二手房房价没有出现明显下跌,但是实际成交价已经降低了不少,因为随着二手房房源的不断增加,现在二手房的议价空间正在逐步变大。而二手房房价的下跌,必然会冲击新房市场,特别是现在一些死撑着不降价的三四线城市,随着二手房房价的下跌,这几的房价也可能再也撑不住。并且随着炒房客们不看好未来房价、不断抛售房子,未来“囤房族”就可能要全面消失。

就像那些经济不发达、资源萎缩、人口流失的中小型城市,这里房价已经严重虚高,偏离了当地居民的收入水平。之所以房价还可以死撑着不甚至还能继续上涨,一方面是棚户改货币化安置政策的影响,一方面就是房企们和二手房业主们都死撑着不降价。现在二手房房价开始下跌,新房的房价自然也要跟着下跌。一旦这些城市的房价出现下跌现象,就可能一发不可收拾,并且在央行和银监会以及住建部这两个新规的影响下,2021年这些城市的房价走势很有可能超出人们的想象。笔者相信,像这些没有经济、产业和人口支撑的城市,其房价最终会慢慢“鹤岗化”。

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总结:2021年一开年,央行和银监会就给楼市泼了一盆“冷水”,这也可以看出目前国家对房产行业调控的决心,全方位地对房地产行业进行调控,让房价慢慢回归合理水平,房地产行业也能健康稳定的发展。所以,大家不用再担心房价会继续大涨了,可以安心努力工作,等经济条件允许的情况下就可以选择购买房子,拥有一个属于自己的房子。

TAG:天顺平台 房地产市场 房价 三条 红线 资金 房企 贷款 压力

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