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2021年起,“贬值潮”或将全面降临,新规下,2类人应该早做打算

作者:发布时间:2021-01-12分类:房产投资阅读:2 ℃评论:0 评论

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原标题:2021年起,“贬值潮”或将全面降临,新规下,2类人应该早做打算

刚刚进入2021年,这个冬天似乎比往年更冷一些。相比去寒冷的空气,2021年的楼市似乎更“寒冷”。根据乐居对郑州楼市的调查统计显示,在2021年的前6个交易日里,郑州新房成交不足500套,这个成交量完全不符合郑州这个千万人口体量的规模,这足以看出现在全国楼市的“寒冷”。在刚刚过去的2020年里,我们看到了房价下跌时的场景。房企们为了卖自己的房子,首次公开降价促销,不再死撑着不降价或者暗中降价了。特别是在“金九银十”时期,房企们推出了“7折卖房”、特价房、工抵房、买房送全款等很多促销活动,赢咖4【总代QQ219871】目的就是为了能够吸引大量购房者来买房子。并且在接下来的半年里,房企并没有停止降价促销的活动,反而是不断加大调控力度,很多城市的房价也因此不断下跌,就比如河北涿州房子,在2020年上半年时还是1.2万的价格,但是现如今已经降到9000元左右。

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到了今年,根据现如今很多城市的楼市成交量看来,楼市环境并没有随着新年的到来而出现转变。并且在新的一年里,央行和银监会又出台了新规,开始设置银行等金融机构房贷和房地产贷款的上限:两条房地产贷款占比红线。也就是央行和银监会联合出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,也就是人们俗称的“房贷红线”,通知中明确规定:

房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

根据统计,现在已经有招商银行、兴业银行、平安银行和浦发银行超过了房地产贷款上限,涉及了22家房地产企业。根据通知中规定的2年过渡期,也就是说这22家房企未来2年被银行催还贷款的概率非常好,融资贷款的难度也在增加。

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可以看出,央行和银监会出来的这个“房贷红线”新规跟央行和住建部出台的“三条红线”新规有着异曲同工之妙。“房贷红线”是从根本上解决这些贷款的源头,通过限制这些源头,来限制房企融资和购房者们的房贷。这样可以大大减少资金流入房地产行业,也防止了房地产行业和金融机构的金融泡沫越来越大。而“三条红线”是通过设置房企们负债率的红线,以此来限制不达标的房企们的融资,这样可以降低房企们的负债率,有效地控制房地产行业和房企的融资速度和发展速度。

房地产行业的发展和房价上涨需要大量的资金来支撑,在住房资源已经过剩的情况下,虽然市场中还有着很多刚需,但是现如今也买不起房子,所以现在买房的主力依然还是炒房客。现在限制房企的融资和购房者的贷款,也就两方面来限制资金流入房地产行业。当流入房地产行业的资金减少时,就无法支撑房地产行业的快速发展和支撑现在的房价了,这对于投资客和房企来说都不是好消息。

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房企不仅融资越来越困难,还面临降低负债率的压力,又不能通过大量融资来解决资金链紧张问题,只能通过卖房子回笼资金解决资金链问题。但是现在房子不好卖,在炒房客不购买房子的前提下,就只剩下刚需购房者,而刚需购房者购买力又非常有限,所以房企们只能通过不断降价促销的方式来吸引刚需购房者买房。而随着房价的不断下跌,就算是小幅度下跌,也会让投资客出现亏损,并且在房地产行业的不断调控下,也看不到房价上涨的希望。因此现如今的炒房客很多不但不再购买房子反而是开始抛售自己手中的房产,通过现如今全国大部分城市二手房市场的具体现在来看,现在二手房市场中已经出现了大量的二手房房源,并且还在激增。随着二手房市场出现供大于求的现象,二手房房价下跌的幅度也越来越明显。

随着二手房房价的下跌,对新房市场会造成不小的冲击。由于很多二手房也都是准新房,所以新房和二手房相比也就只有价格的优势,而随着二手房价格的降低,新房的价格自然也被迫降低。这对于前几年房价死撑着不降的三四线城市,随着二手房房价的降低棚户改拆迁的结束,这里的新房市场不但失去了大量资金流入和大量拆迁户购房者,还将面临二手房市场的竞争,这里的房价也大概率会开始降低。

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在笔者看来,根据现在现如今的调控政策和人们对购房房价的态度,在2021年,全国很多城市的房价大概率会出现继续下跌的情况,特别是对于人口不断流失和经济不发达的中小型城市,这里的房价也将开始出现慢慢下跌的情况。根据社科院《中国住房发展报告(2020-2021)》(以下简称《报告》)显示,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降,同比增幅维持在5%左右。也就是说,2021年全国平均房价涨幅大约在5%左右,而经济发达区域的房价和一些大城市的房价在2021年房价大概率会继续上涨,这些城市的房地产规模占比又非常大。这意味着2021年大部分城市3房价涨幅会低于5%,甚至很多城市房价会出现下跌。

其实持有房产也是有成本的,只是过去房价一直在上涨,并且都是大涨,因此很多人也就忽略了购房和持有房产的成本。买过房子的人都知道,如果是首付贷款买房,就有资金成本、房贷利息、购房过程中的各种成本、物业费和折旧等等。这些成本加起来其实也非常高。根据专业人士计算,如果按照现在30%首付,房贷利率上浮20%来算,现在房价每年上涨幅度只有超过7%。投资房产保持保本,如果低于7%就亏损了。因此,如果房价真的如社科院预测那样平均涨幅5%的话,再加上大部分城市的房价上涨幅度低于5%甚至是下跌,那么2021年的大部分城市的住房将迎来“贬值潮”。

2021年起,“贬值潮”或将全面降临,新规下,2类人应该早做打算

在现如今的房地产行业调控新规和楼市环境下,笔者认为,有两类人需要早做打算了:

第一类:持有多套房子的人。这些持有多套房子的人是为了投资房产来获利的,现在房价已经失去了大涨的基础,就算是持有的都是发展潜力大的城市的房子,房价稳定的上涨对于投资来说获利空间也非常小。而持有其他大部分城市的房子亏损的概率都非常好。随着房地产行业的不断调控,以及往后的房产税、房东税和空置税的相继出台,以后持有的房产越多,不仅难获利,可能也是一种负担了。因此,对于现如今持有多套房子的人,可以选择出售掉多余的房子,获利了结、落袋为安。

第二类:刚需购房者。对于刚需购房者来说,不管房价上涨还是下跌他们都要购买房子,因为他就是最需要房子的一类人。但是现如今很多城市的房价都严重偏高,有下跌的风险。虽然刚需买房是为了自己居住,但是谁也不希望自己购买的房子贬值,毕竟钱都是自己辛辛苦苦挣的。所以刚需买房,最好还是看看自己城市的发展潜力和自己的经济现状,如果是经济不发达,资源萎缩,人口不断减少,房价还很高的城市,暂时不建议买,可以先租房等一等。如果是发展潜力大的城市,目前的房价走势适合刚需购买房子。最后,交易刚需选择购买二手房,如果选择的是新房期房的话,尽量选择购买毛坯房,同时尽量选择实力雄厚并且口碑好的房企,这样可以大大降低出现楼盘质量问题、延期交房甚至烂尾的概率。

TAG:赢咖4 房价 房地产 贷款 二手房 城市 新房 融资 市场

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