这一年，总结郑州房地产也许你会说一个字：难！
不过立足全国来看，新的一轮周期已经悄然开始。
那么灵魂一问，郑州呢？到底还差在哪里？距离触底反弹还差哪些因素？
今天我们就来好好说说！
1
今年最火的城市肯定要非深圳莫属，新房倒挂，万人摇，业主抱团涨价都出自这里。
就拿最近的楼盘来说：
新世界松风明月，416套住宅，2小时就售罄，货值21.34亿元！而联投东方3期，也是如此，6小时售罄，认筹时，无房户是房源的5倍。
新世界松风明月，416套住宅，2小时就售罄，货值21.34亿元！而联投东方3期，也是如此，6小时售罄，认筹时，无房户是房源的5倍。
即使位置比较偏远，也引发购房者的疯抢。
上海也开始蠢蠢欲动了，在12月中旬，认筹量好到整年的第一。而12月上半月开盘供应量达到了5298套，供应总量问鼎今年第四高。摇号数量将近有1万组摇号。认筹过百，和千人摇号的项目达到历史之最。
上海也开始蠢蠢欲动了，在12月中旬，认筹量好到整年的第一。而12月上半月开盘供应量达到了5298套，供应总量问鼎今年第四高。摇号数量将近有1万组摇号。认筹过百，和千人摇号的项目达到历史之最。
除了这些一线城市，就连二线城市也开始有苗头。最近，合肥业主也开始有了抱团涨价的消息传来。
看到别的城市表现，有些人不淡定了，仰天长叹：郑州何时这样呢？
2017年抢的房都交房了，有些楼盘现在价格竟然持平。
2
其实对于郑州来说，并没有你想象的那么难？出现这种的原因就是分化。
最简单的就是，好房子依旧不好买，并且越来越少，就以金水北为例：
和昌优地，1.6万的价格很难再买到好的了
瀚宇天悦城从1.7万已经到1.85万了
美盛教育港湾，1.85万已经坚持很久了
万科民安江山府2万+马上售罄了
和昌优地，1.6万的价格很难再买到好的了
瀚宇天悦城从1.7万已经到1.85万了
美盛教育港湾，1.85万已经坚持很久了
万科民安江山府2万+马上售罄了
选择更加艰难，更买不起了
而有些楼盘却是一降再降，比如这些区域里面的，南龙湖，荥阳东，绿博，航空港区，经开物流园区等等。
你也许会问，郑州的下一个风口何时能全面到来？触底和拐点在哪里？
真的想说，抄底是极少数人能够完成的。大部分都达不到，往往他们意识到的时候，最佳时机都错过了。
在想这个问题时候，不简单的只是需要一个答案，而是需要明白其中的逻辑。
2016年，我们都已经经历过，直接复盘，就会明白了，明年郑州到底是什么样的形式？我们的拐点又在哪里？
判断是否有行情，需要看3点：
1、城市房价是否上涨的关键就是供应与库存。
先来看供应：
我们先来看6年的计划和供应的成交情况，2015年到2019年供应一直在增加，供应计划2016年是比较多的，但是实际供应还不如2018年和2019年。
2019年供应达到峰值后，2020年计划和供应都下降。
再来看历年整体完成率达到47%，而2020年低于平均值，这跟郑州市场有很大的关联。
从供应成交量侧面来说，郑州已经开始为蓄力反弹做准备。
再来看，去化周期：
郑州10年的去化周期来说，只有2016年的库存不足4个月的。而对于一个城市来说，库存7个月是比较健康的，也就是供求相对平衡的一个状态。
2016年已经成为过去式，从2017年以后库存周期都在10个月以上，这直接影响着的是未来2-3年的房价情况，也就是2018，2019年的房价。
为什么郑州频繁出现特价房，工抵房，降价等这些情况，来看一看库存周期就明白很多了。可以这样说2020年是郑州机会最多的一年，2021年也有机会，但是想要如此大规模的情况出现确实不常见。
而2021年则需要看2020年的标准，将会是蓄势待发的一年。
2、土拍是否惊艳。
土拍是房地产进行的第一步，也是市场热度与否最直接的反映。就单单看2016年这一年，地王至少10个以上。其中热度最大的就是6-9月份拍的地王。
最大的黑天鹅万科美景世玠楼面价是13411，亚新紫藤公馆楼面价9千+等楼面价等于区域内竞品的销售价格。
再来看今年的土拍情况，从区域来说三环内的地块非常少，有也是集中在东南。而东区则是商服用地比较多。
大部分的土地成交位置还是在三环-四环之间，地块位置也是西区，也就是说价值比较大的东区今年几乎没啥地块出来。
地块位置一般，而土地的争抢程度也不激烈。
可以看下最近的土地成交情况：
在这46个地块中，只有万科老鸦陈地块是溢价100%成交，虽然有溢价，但是我们可以看楼面价却是7千出头，老鸦陈地块是主城区难得的地块，配套成熟，有地铁经过，遭到疯抢也不意外。
真的是仅此而已，接着就是保利的高溢价拿地，但是溢价率超过50%的也很少。
剩下的将近40块都是底价成交，溢价率为0。
优质地块，溢价率会高。但是今年这样的地块并不多，而且高溢价土地成交也不多。
想要触底反弹，我们需要火辣辣的土拍，来刺激，来振奋信心。
其实说白了，现在的很多问题，只需要涨价就能够解决。一涨解百题！
3、去化率开盘是否售罄。
说实话，现在的开盘数据，虽然有些失真，经过美化了。不过我们随手来抓一把，来看去化情况：
统计的近期开盘，虽然70%已经算是不错的了，但是可以看推售量，不足百套的也不少。去化率分化比较严重，但是整体来说50%的去化成为售楼部难关。
加上滤镜后的去化还是如此，要是裸妆出镜，你就可想而知。
要知道，在2016年-2017年，不管是不是主城区，即使远郊也是开盘售罄，并且一天动辄上千套，秒清的现象称为常态。
开盘清盘已经成为共识，不仅如此，裹着被子买房都不算啥，就连烂尾楼也被一扫而空。
一边拉维权，一边排队抢房成为当时的一道风景线。
对比2016年，经过复盘，我们很容易的就会有自己的判断，以上3个条件，现在的郑州是满足不了的。
目前郑州土地供应充足，但是2020已经减少供应，开盘分化但是售罄的很少，土拍优质地块不多，且底价成交。
2021会延续2020，但是2021年机会会比今年少很多。
3
2021年的郑州将是蓄势待发的一年，而各区域依旧是分化的比较深入。
在未来计划推售量中，有数据显示，南龙湖版块，航空港区北部，高新版块，高新新城版块，惠济区部分版块，省体育中心版块，推售量还是比较大的。
特别是南龙湖版块和航空港区版块计划推售量高达100万以上。这些区域的压力会更大，会面临去库存的风险。
但是金水老城以及部分北三环片区依旧，中原老城，好的房子依旧要高的溢价，越来越不好买。
想要买入郑州的购房者，完全不用担心的，早点下手，买个好楼层。虽然2021年郑州蓄力，但是你的买房机会却在减少。
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