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捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

作者:发布时间:2021-01-14分类:各地楼市阅读:5 ℃评论:0 评论
原标题:捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

这一年,总结郑州房地产也许你会说一个字:难!

不过立足全国来看,新的一轮周期已经悄然开始。

那么灵魂一问,郑州呢?到底还差在哪里?距离触底反弹还差哪些因素?

今天我们就来好好说说!

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今年最火的城市肯定要非深圳莫属,新房倒挂,万人摇,业主抱团涨价都出自这里。

就拿最近的楼盘来说:

新世界松风明月,416套住宅,2小时就售罄,货值21.34亿元!而联投东方3期,也是如此,6小时售罄,认筹时,无房户是房源的5倍。

新世界松风明月,416套住宅,2小时就售罄,货值21.34亿元!而联投东方3期,也是如此,6小时售罄,认筹时,无房户是房源的5倍。

即使位置比较偏远,也引发购房者的疯抢。

上海也开始蠢蠢欲动了,在12月中旬,认筹量好到整年的第一。而12月上半月开盘供应量达到了5298套,供应总量问鼎今年第四高。摇号数量将近有1万组摇号。认筹过百,和千人摇号的项目达到历史之最。

上海也开始蠢蠢欲动了,在12月中旬,认筹量好到整年的第一。而12月上半月开盘供应量达到了5298套,供应总量问鼎今年第四高。摇号数量将近有1万组摇号。认筹过百,和千人摇号的项目达到历史之最。

除了这些一线城市,就连二线城市也开始有苗头。最近,合肥业主也开始有了抱团涨价的消息传来。

看到别的城市表现,有些人不淡定了,仰天长叹:郑州何时这样呢?

2017年抢的房都交房了,有些楼盘现在价格竟然持平。

2

其实对于郑州来说,并没有你想象的那么难?出现这种的原因就是分化。

最简单的就是,好房子依旧不好买,并且越来越少,就以金水北为例:

和昌优地,1.6万的价格很难再买到好的了

瀚宇天悦城从1.7万已经到1.85万了

美盛教育港湾,1.85万已经坚持很久了

万科民安江山府2万+马上售罄了

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和昌优地,1.6万的价格很难再买到好的了

瀚宇天悦城从1.7万已经到1.85万了

美盛教育港湾,1.85万已经坚持很久了

万科民安江山府2万+马上售罄了

选择更加艰难,更买不起了

而有些楼盘却是一降再降,比如这些区域里面的,南龙湖,荥阳东,绿博,航空港区,经开物流园区等等。

你也许会问,郑州的下一个风口何时能全面到来?触底和拐点在哪里?

真的想说,抄底是极少数人能够完成的。大部分都达不到,往往他们意识到的时候,最佳时机都错过了。

在想这个问题时候,不简单的只是需要一个答案,而是需要明白其中的逻辑。

2016年,我们都已经经历过,直接复盘,就会明白了,明年郑州到底是什么样的形式?我们的拐点又在哪里?

判断是否有行情,需要看3点:

1、城市房价是否上涨的关键就是供应与库存。

先来看供应:

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

我们先来看6年的计划和供应的成交情况,2015年到2019年供应一直在增加,供应计划2016年是比较多的,但是实际供应还不如2018年和2019年。

2019年供应达到峰值后,2020年计划和供应都下降。

再来看历年整体完成率达到47%,而2020年低于平均值,这跟郑州市场有很大的关联。

从供应成交量侧面来说,郑州已经开始为蓄力反弹做准备。

再来看,去化周期:

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

郑州10年的去化周期来说,只有2016年的库存不足4个月的。而对于一个城市来说,库存7个月是比较健康的,也就是供求相对平衡的一个状态。

2016年已经成为过去式,从2017年以后库存周期都在10个月以上,这直接影响着的是未来2-3年的房价情况,也就是2018,2019年的房价。

为什么郑州频繁出现特价房,工抵房,降价等这些情况,来看一看库存周期就明白很多了。可以这样说2020年是郑州机会最多的一年,2021年也有机会,但是想要如此大规模的情况出现确实不常见。

而2021年则需要看2020年的标准,将会是蓄势待发的一年。

2、土拍是否惊艳。

土拍是房地产进行的第一步,也是市场热度与否最直接的反映。就单单看2016年这一年,地王至少10个以上。其中热度最大的就是6-9月份拍的地王。

最大的黑天鹅万科美景世玠楼面价是13411,亚新紫藤公馆楼面价9千+等楼面价等于区域内竞品的销售价格。

再来看今年的土拍情况,从区域来说三环内的地块非常少,有也是集中在东南。而东区则是商服用地比较多。

大部分的土地成交位置还是在三环-四环之间,地块位置也是西区,也就是说价值比较大的东区今年几乎没啥地块出来。

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

地块位置一般,而土地的争抢程度也不激烈。

可以看下最近的土地成交情况:

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

在这46个地块中,只有万科老鸦陈地块是溢价100%成交,虽然有溢价,但是我们可以看楼面价却是7千出头,老鸦陈地块是主城区难得的地块,配套成熟,有地铁经过,遭到疯抢也不意外。

真的是仅此而已,接着就是保利的高溢价拿地,但是溢价率超过50%的也很少。

剩下的将近40块都是底价成交,溢价率为0。

优质地块,溢价率会高。但是今年这样的地块并不多,而且高溢价土地成交也不多。

想要触底反弹,我们需要火辣辣的土拍,来刺激,来振奋信心。

其实说白了,现在的很多问题,只需要涨价就能够解决。一涨解百题!

3、去化率开盘是否售罄。

说实话,现在的开盘数据,虽然有些失真,经过美化了。不过我们随手来抓一把,来看去化情况:

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

统计的近期开盘,虽然70%已经算是不错的了,但是可以看推售量,不足百套的也不少。去化率分化比较严重,但是整体来说50%的去化成为售楼部难关。

加上滤镜后的去化还是如此,要是裸妆出镜,你就可想而知。

要知道,在2016年-2017年,不管是不是主城区,即使远郊也是开盘售罄,并且一天动辄上千套,秒清的现象称为常态。

捶胸顿足!郑州房价距离触底反弹还差哪里?

开盘清盘已经成为共识,不仅如此,裹着被子买房都不算啥,就连烂尾楼也被一扫而空。

一边拉维权,一边排队抢房成为当时的一道风景线。

对比2016年,经过复盘,我们很容易的就会有自己的判断,以上3个条件,现在的郑州是满足不了的。

目前郑州土地供应充足,但是2020已经减少供应,开盘分化但是售罄的很少,土拍优质地块不多,且底价成交。

2021会延续2020,但是2021年机会会比今年少很多。

3

2021年的郑州将是蓄势待发的一年,而各区域依旧是分化的比较深入。

在未来计划推售量中,有数据显示,南龙湖版块,航空港区北部,高新版块,高新新城版块,惠济区部分版块,省体育中心版块,推售量还是比较大的。

特别是南龙湖版块和航空港区版块计划推售量高达100万以上。这些区域的压力会更大,会面临去库存的风险。

但是金水老城以及部分北三环片区依旧,中原老城,好的房子依旧要高的溢价,越来越不好买。

想要买入郑州的购房者,完全不用担心的,早点下手,买个好楼层。虽然2021年郑州蓄力,但是你的买房机会却在减少。

TAG:郑州 房价 地块 供应量 成交 城市 距离 情况 周期 库存 南龙湖 陈地块 推售量

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