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不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

作者:发布时间:2021-01-27分类:各地楼市阅读:18 ℃评论:0 评论
原标题:不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

来源:米宅

作者:大渔

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当前的国内楼市,如同一锅按捺不住的沸水。

一线大涨之后,沉寂数年的投资客拿着这几年攒下的筹码,准备重返牌桌,押注二线,惟一不确定的是押哪个城市,都说这一轮的主旋律是分化,万一押错了怎么办?

我们先来复盘下过去几年发生了什么?

2015年,深圳大涨;

2016年,上海大涨,北京大涨,部分二线启动;

2017年,二线全线大涨,北上深沉寂;

2018年,弱二线尾轮跟涨,强二线北上深沉寂;

2019年,深圳启动,全国沉寂;

2020年,深圳大涨,东莞大涨,广州慢涨,杭州一直在涨;

2021年初,上海暴涨,广州跳涨,北京单点起爆,合肥很热。

2015年,深圳大涨;

2016年,上海大涨,北京大涨,部分二线启动;

2017年,二线全线大涨,北上深沉寂;

2018年,弱二线尾轮跟涨,强二线北上深沉寂;

2019年,深圳启动,全国沉寂;

2020年,深圳大涨,东莞大涨,广州慢涨,杭州一直在涨;

2021年初,上海暴涨,广州跳涨,北京单点起爆,合肥很热。

四年一个轮回,相同的是,每次挑头的都是深圳这个靓仔;不同的是,上次跟涨的是一线大哥,这次跟涨的是东莞和广州。

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从去年开始,大家提到最多的关键词就是分化,城市分化,楼盘分化。财富累积到一定程度,就会遵循二八法则,楼市投资也不例外。

未来数年,20%的城市胜出,80%的城市出局;

同一个城市,20%的楼盘大涨,80%的楼盘小涨。

关键问题是,哪些城市在确定的20%之内?

我把本轮已经涨完和确定在涨的七个城市在地图上标注下,就很清晰了。

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

七个城市,三个在珠三角(深圳/东莞/广州),两个在长三角(上海/杭州),一个离长三角很近(合肥),还有一个北京,倔强地坚守着北方最后的骄傲。

很显然,珠三角和长三角已成为国内两个最重要的资金沉淀池,资金在加速向这两个湾区流动,而且珠三角优于长三角,因为启动更早,涨幅更大。

珠三角的重要城市,就是二八法则中的二。

如果不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房。

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珠三角怎么买?

即使粤港澳大湾区11城,也在内部分化。

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

珠三角的11个城市,先拿掉澳门和香港,还有深圳、东莞、广州、惠州、中山、珠海、佛山、肇庆和江门九个城市。

肇庆和江门远离湾区核心圈,经济薄弱,从未入过投资客的法眼,拿掉,还剩下七个。

深圳、东莞、广州、惠州、佛山、中山和珠海。

这七个城市目前的楼市表现:

深圳:已涨了一年半,涨幅30-100%,行情尾声,分化严重;

东莞:涨了10个月,涨幅20-80%,行情尾声,分化严重;

广州:慢涨了10个月,涨幅10-40%,黄埔、天河、南沙跳涨,其他片区基本没动,上涨走到中程,分化严重;

惠州:少数临深盘涨了30%,大量普盘变化不大;

中山:临深的马鞍岛和翠亨新区再次火热,大批韭菜进场;

珠海:已有启动迹象,新盘开始热销;

佛山:已有启动迹象,新盘开始热销。

深圳:已涨了一年半,涨幅30-100%,行情尾声,分化严重;

东莞:涨了10个月,涨幅20-80%,行情尾声,分化严重;

广州:慢涨了10个月,涨幅10-40%,黄埔、天河、南沙跳涨,其他片区基本没动,上涨走到中程,分化严重;

惠州:少数临深盘涨了30%,大量普盘变化不大;

中山:临深的马鞍岛和翠亨新区再次火热,大批韭菜进场;

珠海:已有启动迹象,新盘开始热销;

佛山:已有启动迹象,新盘开始热销。

看完七个城市的表现,会发现两个很有意思的规律。

1、湾区东侧明显热过西侧;

2、深圳是湾区核心发动机,不但自己领涨,还带动周边城市上涨,惠州和中山的区域性上涨都拜深圳所赐。

毫无疑问,深圳是珠三角最值得买的城市,可惜的是,这个城市已经不属于普通人了。

一是资格,深户三年+社保三年;

二是资金,稍有价值的产品动辄千万起;

三是节点,这轮行情深圳已走到尾声。

一是资格,深户三年+社保三年;

二是资金,稍有价值的产品动辄千万起;

三是节点,这轮行情深圳已走到尾声。

对于钟情深圳的投资客,我给出的建议是:入深户,买社保,同步买入其他城市,三年后倾全力置换深圳。

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剩下六个城市,我分别给出建议如下:

1、东莞:

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

东莞GDP近万亿,经济强劲,但东莞的支柱产业是制造业,和深圳产业级别差距大,很容易触碰到发展的天花板。

投资东莞,要选准两个区域:

一是政府控盘的片区,包括松山湖、南城和滨海湾新区,如果东莞的高新产业成功落地,这几个区域房价会最高。

二是临深片区,包括凤岗、塘厦、黄江、长安和虎门,如果东莞产业不能成功升级,临深仍然是最大的卖点。

目前东莞和深圳一样,最佳投资时机已过。

东莞不是深圳,深圳是终极信仰城市,很多人宁可买在高位也要买,长期持有就是了。东莞属于置换型城市,没必要现在死磕,今年其他城市还有更好的机会。

2、广州

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

这一轮的广州,启动晚,涨的慢,上涨覆盖的区域也很少。

最近广州很火,据说一房难求,业主学深圳集体控盘抬价。

其实这个说法很片面,广州真正的热点区域很少,快速上涨供不应求的只有:黄埔的科学城,老黄埔,天河的珠江新城,海珠的琶洲,番禺的万博,南沙的灵山岛尖,金洲和蕉门。

其他不管是市区的越秀,荔湾和海珠西,还是近郊的白云和番禺的大部分地区,几乎感受不到热度,更不用说花都、增城、从化这些远郊了。

当下的广州还能不能买?能买。

以我在一线感受到的热度,广州年后还会有一波跳涨,后半程的涨幅还需要至少半年走完。

现在买广州要牢记两个字:

一是快,时间不等人,晚一天就少一点涨幅;

二是准,找准区域和楼盘,千万别乱买,广州不涨的楼盘比涨的要多多了,买错了就是一地鸡毛。

3、惠州

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惠州很矛盾,这个城市对深圳爱的深沉,多如牛毛的楼盘万年不涨,埋葬了无数投资客,但你要说它毫无价值也不是。

首先它量大价低,满足了深圳东部刚需对自住房的梦想,甚至还能实现通勤,也让不少深圳人很好地安置了父母,这种精神层面的满足感是不能用钱来衡量的。

其次它也不是不涨,只是涨的慢,选对了还有龙光城这样涨幅50%的产品,从投资来说肯定不是好产品,但跟涨深圳是确定的,绝对不会出现鹤岗化的现象。

惠州能不能买要结合自身情况,钱少又想在深圳周边给自己或父母安个家,除了惠州还有其他选择吗?

4、中山

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

中山的支柱产业是低端制造业,看不到转型升级的希望,本应该从投资名单中剔除,但因为投胎好,生在了大湾区的核心位置,还可以抢救一下。

即使有优越的区位,这个城市也实在找不出亮点,惟一能让投资客高潮的就是深中通道了。

最近马鞍岛3万+的新盘卖的火热,要知道中山市中心最好的盘1万8还卖不动,深圳是带货王确认无疑了。

中山,我个人不建议买,虽然马鞍岛和翠亨新区卖的很火,但和惠州临深没有实质差别,就是靠临深概念不停建房子卖房子,惠州临深二十年都没形成二手市场,马鞍岛和翠亨需要多久?

投资,讲求的不仅是回报率,更是周转速度,一套房子买进来十年不能动,那不叫投资,叫入坑。

5、佛山

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

佛山GDP过万亿,在广东省排名第三,仅次于深圳和广州,经济强劲。

佛山的问题类似于东莞,GDP高但靠制造业支撑,城市界面差,缺少像样的CBD,但东莞的大涨证明了这些问题都不是问题,佛山跟涨广州几乎可以确定。

佛山的经济重心在东部,要重点关注禅城、顺德和南海的优质片区,经济重心+临广,佛山一旦启动,一定从东部临广区域开始。

6、珠海

不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房

不出意外,珠海今年会和佛山同步或略晚于佛山启动,珠海城市不大,选筹逻辑比较简单,珠海怎么买,参考我以前写的一篇文章“放眼全国,这样的价值洼地越来越少了 ”。

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最后重申我开篇的几个重要观点:

1、全国资金在加速流入珠三角和长三角,珠三角吸金能力更强;

2、二八分化已是确定的趋势,珠三角的重要城市就是那个二;

3、不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房。

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