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今天起,郑州把未来三年房价都定好了!

作者:发布时间:2021-02-20分类:各地楼市阅读:5 ℃评论:0 评论
原标题:今天起,郑州把未来三年房价都定好了!

今天起,郑州把未来三年房价都定好了!

开工前夜,重磅新政出台,是在我的意料之外的。

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昨晚,郑州市政府重磅发布了土地出让管理新规,对于 “限地价、竞自持”土地竞拍模式明确了各个环节的实施细则。

今天起,郑州把未来三年房价都定好了!

这项新规适用范围:主要适用于郑州市市内五区。

长达14页的红头文件,我把它归纳为以下几个通俗易懂的关键点:

1、限拍地房价:

住宅用地出让,合理销售房价为周边实际销售价格的10%浮动确定;

2、限房企利润率:

地价评估时采用剩余法的合理利润值,原则上应控制为10%,每3年更新一次地价;

3、限地价、竞自持:

郑东新区、经开区、高新区以及市内五区 非城改住宅用地,采取 “限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号方式出让。

城改项目用地采取熔断后转为一次竞地价方式出让,竞价规则按现行规则继续执行;

其中,熔断价为起始价的130%,起始自持比例 (2%)、自持比例增幅 (1%)、起始配建面积 (200平方米)、配建面积增幅(50平方米)。

▼▼看表格,更加简单直观:

限地价、竞自持:报价达熔断价格后,依次限时竞自持比例和限时竞配建面积;

熔断后摇号:报价达熔断价后,由网上交易系统随机摇号确定竞得人;

自持比例:指住宅商品房屋面积的自持比例 (不含物业用房等公用房产面积);

配建面积:指养老服务用房或公租房面积;

其中,非城改地可以竞自持或熔断后摇号两种方式,何时竞自持?何时摇号?

这一点本次文件并没有细说,但在上次1月8日的文件中有明确提出:

——在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域,熔断后转入竞自持;

—— 在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域,熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人;

此外,文件还专门强调了土地计划更加精细化、系统化的管理办法,各区域不仅要公布年度土地供应计划,还要分解到每个季度,以达到供需平衡、提成土地供应完成率。

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事实上,对于“竞自持”的土地出让方式,并不是郑州第一次提出。

早在2021年1月8日,郑州市政府发布的通知中,对于定价、土地计划、稳调控等几个方面就提过新要求,但只是提了大概方向。

而昨天2月18日发布的新规中更细化、更落地、操作性更强,不仅提出了新方向,而且把具体落实方法和细则都已经明确到位,诸如地价评估的动态调控数学模型等等都有说明。

放在全国,土地出让竞自持这种方式并不少见,尤其在一线热门城市。

2016年12月,北京首次以竞自持方式挂牌出让地块,开启了竞自持土拍先河;

2017年,天津、南京、杭州、上海等多地紧跟形势,接连发布了竞自持地块;

上海还推出了全国首宗“全自持”地块,只租不售宅地,自持100%长达70年;

2020年9月,长沙跟进,部分地块采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让;

2020年11月,浙江台州等地出手,实行“限地价、竞自持(或配建)”土地出让方式,严格控制溢价率和楼面地价;

直到如今,郑州加入竞自持行列,终于跟上了这轮新一线城市的步伐,可喜可贺。

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昨晚,政策一经流出,就有粉丝立马来问,对郑州有什么影响?房价会涨吗?会降吗?

我知道这是大家最关心的问题,当然也是本文要解决的核心。

早前,1月8日郑州首次提出“竞自持”及浮动10%的说法时,网络上就盛传一种说法,称ZF都着急出手让房价止跌了。

的确,整个2020年,郑州楼市确实有些区域、有些楼盘房价下调的厉害。

降得最狠的绿博区域,从高峰期均价1万2+降到7800;

降得更猛的平原新区,从1万出头,降到了5700,最低盘首开只有5288,整个区域2016年-2019年,真正出现了价格腰斩;

就连主城区也没坚守住,价格下调幅度超过2000+的有好几个,四环甚至首次出现了9000+的高层毛坯价。

谁能想到,郑州这个热度并不高的城市,2020年第一次出现了二三十家房企组织的不降价联盟,第一次因为房价下降登上了热搜。

土地市场也平平无奇、波澜不惊,一首凉凉年头到年尾。

无论是大郑州范围,还是郑州主城区,土地市场都不容乐观。

这是一组2020年全年数据:

供应层面:累计供应建面1505万㎡,同比-24%;

成交层面:累计成交建面1522万㎡,同比-10%;

价格层面:全年平均成交单价881万元/亩,同比-3%;成交楼面价4068元/㎡,同比-8%;

2015-2020年历年土地成交溢价率走势:

今天起,郑州把未来三年房价都定好了!

2012-2020年居住用地供应计划完成率情况:

今天起,郑州把未来三年房价都定好了!

——以上信息来源于思源地产年报。

三项主要数据都开创了新低值。

土地溢价率近6年最低;

土地供应完成率近4年最低;

土地成交量近8年最低;

可以说,过去的一年里,郑州的楼市、土地市场皆不乐观、同样低迷。

如今要求全面落实浮动10%,既是止跌,亦有限涨意味。

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市场下调,预期下调,交房品质下调,维权泛滥……这是去年年底的市场真实状态。

市场背后的另一面,大牌房企、有实力的房企拿不到好地,手里有大量储备地、优质地的房企,要么产品做的太烂,要么握在手里啥都干不了,好好的地块搞成半烂尾状。

最艰难的一年过去了,2021年,你所看到的情况都会慢慢好转。

因为这次土地新规,今后你将会看到:

1、小房企拿地会更难,好位置地块基本拿不到了(自持难度大,对房企要求高);

2、烂尾情况会大大好转(因为自持运营部分,干一票卷钱走人行不通了);

3、房企利润率被定死在10%红线上(如果严格执行的话);

4、房价涨幅会被稳定在10%以内每年;

(按照细则中规定,拿地销售房价浮动10%,地价基础价3年更新一次,拿地交房周期3-4年左右,房价年涨幅其实达不到10%。)

风已起,一切躁动都要安稳下来……

TAG:房价 郑州 未来 地价 土地 区域 方式 熔断价格 面积 供应量 房企

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