这一篇，是常西湖片区的加急稿。
如果你也看好，请在留言区扣1；如果你不看好，留言区默默点赞就好了。
1
为什么说快爆了？因为一个规划。
当我看到这个规划，立马意识到，这会是常西湖非常大的转变，对于常西湖的未来，以及已经买房、即将买房的人，都会是一个大大的利好。
我梳理了一下规划修改的内容：
最核心的几点：
1、公园绿地被压缩，改成各种兼容用地；
2、限高没变，最高220米，2栋220米，2栋120米，剩余50-80米不等；
3、增加了一部分商务、商业用地；
4、 增加了部分配套用地，学校、市政、科研；
5、最核心的， 增加了6块兼容的住宅用地。
6块兼容用地分布图：
开头说常西湖要爆了，就是基于这个规划的利好，最大、最核心的一点，就是商务商业用地，兼容了住宅用地。
这一点，是对常西湖最大的利好。
下面，我们慢慢来讲。
2
一直以来，我都极力推荐常西湖。
但是常西湖也有很大的问题，就是楼盘标的物很一般。有关常西湖的问题，我在上一篇的文章【普通人千万不要碰新区，但这里一定是个例外！】 ，讲了不少，可以连起来看看。
在上一篇文章，对于常西湖的问题，我专门提了一点：
常西湖真的没地了。
要不然上面的规划中，也不可能将大量的公园绿地，改成商业、商务、住宅、科研用地，等等。归根结底，还是没地。
按理说，常西湖有地，但是不能细看，一看全有问题。
上千亩的城改用地啊，很多年前，呼啦啦全都卖了，太可惜了。我们都知道，城改一是占地大，二是容积率高，三是品质一般。开发模式非常粗放，还是10年前甚至更早的城改模式，全是高楼大厦，全是超高层，配套做的满满的，梯户比非常高，最后全面的刚需化。
南岸：融信、恒大、世茂三个主力楼盘。
位置正常，但是靠南了，配套不齐全，虽说环境很好，但是配套跟不上，现在规划还改了，湖也没了，算了，不敢多说。
外围：永威西郡、汇泉西悦城、华侨城。
这三个大盘，完完全全的错位竞品，品质、价格、配套各自打一个方向，不过这三个楼盘最核心的卖点，还是围绕着常西湖的概念打。
于是，世茂这么好的环境，凤凰城这么好的位置，紫韵城这么好的位置，单价也就在1万3-1万7，碧桂园还是精装。
常西湖核心，最高才卖1万7？
3
目前常西湖的价格，不算低估。
但是未来常西湖的价格，一定被低估了。
说到底，常西湖的天花板太低了。
我们来对比一下：
高新区最高1万8，
惠济区最高1万8，
金水北最高2万，
经开区最高2万，
杨金、龙子湖最高2万2，
中原区最高2万，
除了康桥，滨河最高2万2。
高新区最高1万8，
惠济区最高1万8，
金水北最高2万，
经开区最高2万，
杨金、龙子湖最高2万2，
中原区最高2万，
除了康桥，滨河最高2万2。
东西两翼，这么好的规划，房价这么低，尤其是跟其他片区一比，价格太低了，什么原因造成的？
一个是净地太少。
还是开头所讲，只有净地才有改善，只有净地才有溢价，只有净地才能打造天花板。北边大量的城改，南边有净地，融侨是合作开发，世茂是合作开发，仅有极少数才是净地。
二是房企名气不大。
我们列一列，外来的恒大、碧桂园、世茂、融信、华侨城、汇泉，本土的华瑞、永威，永威位置还一般。剩下的房企，产品、口碑、营销都不是顶级， 更关键的是，除了世茂以外，没有一家是专门做城市顶级配套的。
常西湖的问题：
房价天花板太低。
常西湖的原因：
1、没地，净地极少。
2、房企规格不够。
没有改善的产品，没有顶级的配套，还是老一套，还是小打小闹，这样一来，常西湖怎么可能有溢价，怎么可能出现顶级楼盘？
4
说了这么多，大家才能明白这个规划的重要性。
它简直就是一个非常有力的引爆点：
终于有了高规格的住宅用地。
除了地块1、2限高80-120米、容积率小于4.0，其余4块用地都是限高60米、容积率小于2.2、占地50-100亩之间，比较方正。
核心位置、4块小高层、地块方正，地块素质非常好。
如果未来开发得当，这么优质的地块，如果未来的房企足够优质，配套的商业商务足够优质，片区的溢价、楼盘的溢价，也就会立马上去。
金水CBD如此，华润万象城如此，建业天筑如此。
再加上政府会客厅、中原科技绿谷，常西湖真正做到了三位一体：
有重要产业。
有高端住宅。
有城市配套。
加上行政资源、教育资源、地缘客户，相对都是顺其自然的。
尤其是地缘客户，购买力非常强。看看恒大云玺就知道了，地缘购买力虽然比不上东区、金水，但是消化2-3个高端楼盘，没有任何问题。
一旦产业落地，一旦土拍出来，一旦配套落成，一些真正有实力、有想法的房企，带来一些非常牛逼的产品，突破2万完全不是问题。
常西湖的未来在改善，改善的未来在这5块地。
5
再次强调一下：
1、白沙、常西湖、滨河，是我最看好的片区。这几年，我都强调了无数次了，市场也完全验证了我的看法，规划、落地、楼盘都不错，也是普通家庭完全买得起的片区，这几个新区都不是坑，买了没有问题。
2、本来打算写滨河的，但是临时插播了一期常西湖的稿子。这一期稿件，连着年前【普通人千万不要碰新区，但这里一定是个例外！】 ，会更丰富一点，也会更有感觉。
3、常西湖的未来，就在政府手里。四大中心是房企弄的吗？CCD是房企弄的吗？科技绿谷是房企弄的吗？多条地铁是房企弄的吗？不是，都是政府弄的。在这里，你根本不用相信房企，你只要相信政府就行了。
4、我们内部聊的时候，一直有一个非常明确的观点，常西湖不错，但是没有合适的标的物，很难下手，这是最尴尬的。我们也非常期待，这6个地块，能带来一些极为优质的改善楼盘，价格天花板再往上带一带。
5、东西两翼，也许真的有可能。高新区跟常西湖融合是最好的，高新有高校输送人才，有大量的居住人群，有足够的配套体量，完全可以互补。只不过，两个片区道路不同，仅有四环、三环开车方便，一条铁路线确实阻隔了太多。
米宅-郑州楼市 视频号开张啦
点击观看，先睹为快！
欢迎关注、点赞、转发三连发~
▼
▼
发表评论