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这里,真的快爆了!

作者:发布时间:2021-02-22分类:各地楼市阅读:5 ℃评论:0 评论
原标题:这里,真的快爆了!

这一篇,是常西湖片区的加急稿。

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为什么说快爆了?因为一个规划。

这里,真的快爆了!

当我看到这个规划,立马意识到,这会是常西湖非常大的转变,对于常西湖的未来,以及已经买房、即将买房的人,都会是一个大大的利好。

我梳理了一下规划修改的内容:

这里,真的快爆了!

最核心的几点:

1、公园绿地被压缩,改成各种兼容用地;

2、限高没变,最高220米,2栋220米,2栋120米,剩余50-80米不等;

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3、增加了一部分商务、商业用地;

4、 增加了部分配套用地,学校、市政、科研;

5、最核心的, 增加了6块兼容的住宅用地

6块兼容用地分布图:

这里,真的快爆了!

开头说常西湖要爆了,就是基于这个规划的利好,最大、最核心的一点,就是商务商业用地,兼容了住宅用地。

这一点,是对常西湖最大的利好。

下面,我们慢慢来讲。

2

一直以来,我都极力推荐常西湖。

但是常西湖也有很大的问题,就是楼盘标的物很一般。有关常西湖的问题,我在上一篇的文章【普通人千万不要碰新区,但这里一定是个例外!】 ,讲了不少,可以连起来看看。

在上一篇文章,对于常西湖的问题,我专门提了一点:

常西湖真的没地了。

要不然上面的规划中,也不可能将大量的公园绿地,改成商业、商务、住宅、科研用地,等等。归根结底,还是没地。

按理说,常西湖有地,但是不能细看,一看全有问题。

北侧:三个千亩大盘,裕华城、华瑞紫韵城碧桂园凤凰城

上千亩的城改用地啊,很多年前,呼啦啦全都卖了,太可惜了。我们都知道,城改一是占地大,二是容积率高,三是品质一般。开发模式非常粗放,还是10年前甚至更早的城改模式,全是高楼大厦,全是超高层,配套做的满满的,梯户比非常高,最后全面的刚需化。

南岸:融信、恒大、世茂三个主力楼盘。

位置正常,但是靠南了,配套不齐全,虽说环境很好,但是配套跟不上,现在规划还改了,湖也没了,算了,不敢多说。

外围:永威西郡、汇泉西悦城、华侨城。

这三个大盘,完完全全的错位竞品,品质、价格、配套各自打一个方向,不过这三个楼盘最核心的卖点,还是围绕着常西湖的概念打。

于是,世茂这么好的环境,凤凰城这么好的位置,紫韵城这么好的位置,单价也就在1万3-1万7,碧桂园还是精装。

常西湖核心,最高才卖1万7?

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目前常西湖的价格,不算低估。

但是未来常西湖的价格,一定被低估了。

说到底,常西湖的天花板太低了。

我们来对比一下:

高新区最高1万8,

惠济区最高1万8,

金水北最高2万,

经开区最高2万,

杨金、龙子湖最高2万2,

中原区最高2万,

除了康桥,滨河最高2万2。

高新区最高1万8,

惠济区最高1万8,

金水北最高2万,

经开区最高2万,

杨金、龙子湖最高2万2,

中原区最高2万,

除了康桥,滨河最高2万2。

东西两翼,这么好的规划,房价这么低,尤其是跟其他片区一比,价格太低了,什么原因造成的?

一个是净地太少。

还是开头所讲,只有净地才有改善,只有净地才有溢价,只有净地才能打造天花板。北边大量的城改,南边有净地,融侨是合作开发,世茂是合作开发,仅有极少数才是净地。

二是房企名气不大。

我们列一列,外来的恒大、碧桂园、世茂、融信、华侨城、汇泉,本土的华瑞、永威,永威位置还一般。剩下的房企,产品、口碑、营销都不是顶级, 更关键的是,除了世茂以外,没有一家是专门做城市顶级配套的。

常西湖的问题

房价天花板太低。

常西湖的原因:

1、没地,净地极少。

2、房企规格不够。

没有改善的产品,没有顶级的配套,还是老一套,还是小打小闹,这样一来,常西湖怎么可能有溢价,怎么可能出现顶级楼盘?

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说了这么多,大家才能明白这个规划的重要性。

它简直就是一个非常有力的引爆点:

终于有了高规格的住宅用地。

这里,真的快爆了!

除了地块1、2限高80-120米、容积率小于4.0,其余4块用地都是限高60米、容积率小于2.2、占地50-100亩之间,比较方正。

核心位置、4块小高层、地块方正,地块素质非常好。

如果未来开发得当,这么优质的地块,如果未来的房企足够优质,配套的商业商务足够优质,片区的溢价、楼盘的溢价,也就会立马上去。

金水CBD如此,华润万象城如此,建业天筑如此。

再加上政府会客厅、中原科技绿谷,常西湖真正做到了三位一体:

有重要产业。

有高端住宅。

有城市配套。

加上行政资源、教育资源、地缘客户,相对都是顺其自然的。

尤其是地缘客户,购买力非常强。看看恒大云玺就知道了,地缘购买力虽然比不上东区、金水,但是消化2-3个高端楼盘,没有任何问题。

一旦产业落地,一旦土拍出来,一旦配套落成,一些真正有实力、有想法的房企,带来一些非常牛逼的产品,突破2万完全不是问题。

常西湖的未来在改善,改善的未来在这5块地。

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再次强调一下:

1、白沙、常西湖、滨河,是我最看好的片区。这几年,我都强调了无数次了,市场也完全验证了我的看法,规划、落地、楼盘都不错,也是普通家庭完全买得起的片区,这几个新区都不是坑,买了没有问题。

2、本来打算写滨河的,但是临时插播了一期常西湖的稿子。这一期稿件,连着年前【普通人千万不要碰新区,但这里一定是个例外!】 ,会更丰富一点,也会更有感觉。

3、常西湖的未来,就在政府手里。四大中心是房企弄的吗?CCD是房企弄的吗?科技绿谷是房企弄的吗?多条地铁是房企弄的吗?不是,都是政府弄的。在这里,你根本不用相信房企,你只要相信政府就行了。

4、我们内部聊的时候,一直有一个非常明确的观点,常西湖不错,但是没有合适的标的物,很难下手,这是最尴尬的。我们也非常期待,这6个地块,能带来一些极为优质的改善楼盘,价格天花板再往上带一带。

5、东西两翼,也许真的有可能。高新区跟常西湖融合是最好的,高新有高校输送人才,有大量的居住人群,有足够的配套体量,完全可以互补。只不过,两个片区道路不同,仅有四环、三环开车方便,一条铁路线确实阻隔了太多。

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TAG:常西湖 配套 规划 用地 核心 楼盘 房企 住宅 问题 位置 滨河

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