来源：米宅
作者：大白
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1
2021年刚开年，两家万亿房企先后被实锤了！
一个是被官媒指名道姓的 绿地，另一个是因债务逾期自爆的 环京某房企。
这两个看似毫不相关的事件，却因为谁买坑谁的房子而变得殊途同归。
他们——
一个是从 环京县城起家， 用远郊大城成为中国产业新城模式的开创者，以一己之力创造出 地方ZF、开发商、投资者等多输局面。
一个是从 上海叱咤全国的大鳄，因近沪的崇明绿地长岛项目，成为中国旅游度假康养大盘的吐槽大会， 以客观事实描述买空城的凄凉。
一个是从 环京县城起家， 用远郊大城成为中国产业新城模式的开创者，以一己之力创造出 地方ZF、开发商、投资者等多输局面。
一个是从 上海叱咤全国的大鳄，因近沪的崇明绿地长岛项目，成为中国旅游度假康养大盘的吐槽大会， 以客观事实描述买空城的凄凉。
一南一北，两种模式，没有谁比谁更优秀。
2
先来看环京某房企——
2月1日晚，这家房企公开承认，有52.55亿元债务逾期。
董事长向债权人道歉称，由于 错判环京地产形势、激进扩张又叠加疫情冲击，导致公司出现当前的局面。
注意！这一句话很重要。一句话道尽企业的危机始末。
这要从2017年说起——
2017年，张家口、廊坊等城市出台“最严限购令”。
因导致重仓环京，这家房企旗下知名项目的销售一落千丈，现金流由正转为-162亿元。
此后三年，环京市场连续大幅度向下调整。
赢咖4娱乐代理【QQ223345】2020年初，环京限购终于放松了一点点，但疫情蔓延反复，先是北京、接着天津、石家庄，真的是不给环京喘一口气的机会。
终于2021年新春的勃勃生机还没来得及唤醒低迷的环京楼市，扛不住了。
债务的危机，他自己解决不了，监管机构解决不了，各级ZF更解决不了。
唯有北京外溢客户能解决。
这是由产城结合、远郊大盘的模式决定的。
这种模式直白一点就是布局在环京县城，坐等北京房价上涨之后，北京限购导致的购买力外溢。
比如，2016年4月的永清一夜之间从6500涨到了18500；8月固安空港壹号月销2000套；廊坊一度喊出2019年均价4万的口号。
但，这一模式的命门是，环京的限购政策。
17年后房价一泻千里，固安从最高每平方米3万元下降到1.6万元，燕郊的房价几乎“腰斩”，从最高每平方米4万元跌至2.2万元，有的甚至跌到1.25万元。
曾经有多疯狂的涨，后来跌得就有多惨。
3
再来崇明岛的长岛度假区——
自2月7日被官媒曝光后，2月8日ZJW也对绿地长岛进行评价：目前高层、洋房、别墅加起来不少于10万套。但这么庞大的建筑群，入住率却低的吓人。 周边十公里内多为荒滩或农田，白天行走其间鲜有人烟。到了夜晚，“鬼城”实至名归。
有朋友说，这和2016年完全比不了。
当时正值绿地长岛首开，很长一段时间内热销全上海，曾创下2小时卖出去上千套的记录。
那个时候每天上午都会从上海市区一车车的拉人过来看房。
曾经有多热闹，如今就有多冷清。
而长岛的鬼城危机，绿地自己解决不了，长江门户解决不了，各级ZF也解决不了。
即使是上海的外溢客户也解决不了。
外溢客户可以通过套牢自己，解救开发商，但救不活项目。
因为从拿地开始，就注定了这是一场投资客有去无回的旅程。
而这一切得根源，要从2011年北京、上海限购开始。
4
2011年北京、上海先后开始执行限购。
与此同时，越来越多的开发商开始 沿着河北与北京，江苏与上海、浙江与上海的边界拿地。
比如 毗邻北京的廊坊、固安、香河、大厂、三河，毗邻 上海的启东崇明岛、嘉善、南沙的万顷沙等。
因为相比北京、上海行政区内地难拿、地价贵。这些行政区交界的地方拿地容易，还很便宜。
更重要的是，这些地方相对北京、上海不限购。
我们知道楼市里面一旦一轮大行情起来，购买力如惊弓之鸟随波流动。
主城限购了就买远郊，远郊限购了就买环京、近沪。
哪怕只是沾点边也行！购买力就是如此的卑微。
这就是环沪、环京市场的由来。
说不清是购房者引导了开发商，还是开发商被市场牵着的去拿地。
后来演变出两种拿地模式：
第一种，以产业带动发展的产业新城拿地模式。
比较典型的有环京某房企。
第二种，与京沪周边ZF签署战略协议，规划开发大型文旅康养度假新城拿地模式。
比较典型的 开发商有HD、必贵远、LD、WD，典型项目有 海上威尼斯、金碧天下、十里外滩、长岛、海湾、文旅城等。 （注意！请不要购买带有以上项目名称的房子！）
这两种模式在拿地本质是一样的，都是和ZF签订战略合作协议，然后出一份足够宏大的规划包裹住一座山头、一个生态保护区、一个高速路口......，这种项目通常都要几千上万亩，土地几乎就是白送。
开发商要从土地一级整理开始，修路、挖湖、种树、建公园、配建学校、商业中心、五赢咖4娱乐代理【QQ223345】星级酒店、甚至地标商务中心……,只要地块足够大，开发商是可以在一个及其偏远的大农村打造一座新城的。
所以会出现马路一侧是农田荒地，而马路另一侧别墅、洋房、高尔夫球场、五星级酒店。
无论是那种模式，他们的目标客户是在京沪买不了或买不起的人。
这些人在每一次京沪房价大涨之后，面对又一次层层加码的限购政策，不得不面对两种情况：
1、有钱， 但没资格买。
2、想买，但既没有资格， 也没有足够的钱买。
所以不限购还便宜的的环沪、环京这种产业新城或者文旅度假大盘会让他们产生 “洼地”的错觉。
但，此类跨省市的，产业新城、文旅大盘是投资客的坟场。
因为距离实在太远了。
不仅距离主城远，还超出了北京、上海的行政区划。
这些房子其本质就是县城房产。
但，它 们却打着上海和北京楼盘的排面。
比如绿地长岛，虽然不属于上海，但楼盘宣传的时候可以引导说虽然从地理区域来讲，项目在 崇明岛启东市板块，但从政策上来讲，根据上海崇明区规划草案 已被纳入了上海崇明岛全区域发展范围。所以，巴拉巴拉······
或者是地铁、城际的虚假宣传，告诉你，地铁马上将延伸到这里，未来半小时到天安门、CBD等。
这些在荒无人烟的偏远县城农村拿地自己开发新城的开发商，他们共同的特点就是把乡镇的房子包装成京沪的房子卖给上海人、北京人。
5
这两年，这种跨地市的偏远县城农村的房子，随二线城市房价暴涨，限购不断升级，逐渐蔓延到二线城市，比如——
在 新乡平原新区的造的房子是为了 卖给郑州人；
在 鄂州葛店造房子是为了 卖给武汉人；
在 湖州德清造的房子是为了 卖给杭州人；
镇江句容碧桂园有八成 卖给了南京人；
而 安徽六安KQ城是为了卖给 合肥人。
在 新乡平原新区的造的房子是为了 卖给郑州人；
在 鄂州葛店造房子是为了 卖给武汉人；
在 湖州德清造的房子是为了 卖给杭州人；
镇江句容碧桂园有八成 卖给了南京人；
而 安徽六安KQ城是为了卖给 合肥人。
这些一线城市玩剩下的，这几年二线接着玩。
二线甚至比一线玩得更彻底。
所有人都是买了准备卖，没有任何一个人是有自住需求的。
新房漫天遍野的供应，二手房完全没有流动性。
接下来，还会有哪些轮到二线玩？是新一轮的房价上涨周期还是灵敏度超高的补丁政策？
今晚，我在破竹直播间会有一场直播。
主要聊三个内容;
1、首先从宏观政策面聊聊当下、今年、明年房地产市场趋势。
作为十四五开局之年， 2021年，牛年开局有点猛。
春节前六天，银联卡消费超过了一万亿元，是历年春节的最高值；全国揽收的包裹数4.8亿件，是去年同期的3倍。
虽然疫情威慑力仍在，但复苏的都很明显。
有点疫后景气的感觉了。
另一方面楼市政策面却呈现两级：
年前一线城市北上深轮番出台调控政策，全线打压房价。
北京，要求中介机构降低“带看频次”；
深圳，出台二手房成交指导价，银行表态降杠杆。
但，牛年的春节刚过，强二线城市 南京就出台了一个重磅政策， 降低落户门槛。
从一线到二线，这些政策的后果你真的看懂了吗？
2、接着聊聊机会，2021年哪些城市房价会率先回暖？
聊聊那些城市，房价已经触底，不需要犹豫了！
聊聊2021年一定会涨的城市以及涨幅最好的城市。
3、最后从买房实操的层面，我总结了5类30个典型问题专题分享，基本上这30个问题弄清楚了，你买房路上就没啥问题了。
今晚7：30，破竹直播间见！2021年一定会涨以及涨幅最好的城市？
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