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作者:发布时间:2021-04-05分类:赢咖4娱乐代理阅读:9 ℃评论:0 评论
赢咖4娱乐代理【QQ223345】原标题:关于郑州房价走向,今天,一锤定音!

前几天,郑州市公布了《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》。

这份文件非常重要,因为它会直接影响到未来楼市一到两年的基本面。

再直白点儿就是,大家比较关心的,郑州房价到底涨还是不涨?哪些区域涨?如何涨?

看完这份文件都会找到答案!

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今年计划供应的土地总量是3098.43公顷,其中,住宅用地1166.29公顷,占计划总量的37.64%。

2020年,计划供应总量是2376.2公顷,其中住宅计划是997.70公顷,占计划总量的41.99%。

咋一看,土地计划供应,不仅没有减少,又变多了。

别着急,今年以往年不同,新增的上街区和航空港区的土地供应计划。如果减去这两个区域,今年的计划供应总量只有1980.46公顷,住宅只有897.37公顷。

也就意味着,今年比去年要减少将近6千亩。

2019年,计划供地的总量是2922.37公顷,住宅计划是1542.49公顷。

2020年比2019年减少的更多,直接是上万亩的数量。

也就是说,2019年,2020年,2021年土地计划供应一直是减少的状态。

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土地是影响房价变化最直接的因素,现在开始从源头控制。

经过上一轮行情,我们知道土地供应的重要性,要不是2016-2018年持续不断的供地,郑州房价将会是另外一种局面。

目前连续三年的供应下降,计划供应减少,实际完成也不多。造成了郑州房价是止跌上涨的一种状态。

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2021年郑州将会打破2020年的状态,进入一个新的周期。

目前市场反应也是如此,毛坯变精装;好的楼栋拿出来卖,分期付款减少等等这些都是提高预期的一种想象。

郑州市场,因为土地供应的减少,又增加了房价上涨的可能性。

也就是说,郑州这波涨价将会持续的久一些。

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那么落到每个区域是什么样子的?

看下面这一张表格:

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1、与2020年相比,只有金水区和二七区是上涨的。

金水区连续三年算是一个比较稳定的状态,基本上都维持110公顷以上。去年减少,今年呈现增多的一个区域,并且在整个区域供应量上是第一的。

但是金水租赁用地增加比较多,相比其他区域商品住宅来说,并不太突出。

金水区大概率基本维持现状,也会有新一批项目入市,但是位置可能不是很好,大家选择会有多样性,毕竟好的地块现在看来都名花有主了。

二七区,2020年的供应差不多是减少一半的,从供地大户直接减少到供地收缩第一名。

这个区域是非常尴尬的,因为配套不成熟,落地也差,对很多人的吸引力不是那么强。

而今年虽说增加了供地计划,但是从整个郑州来看,也是不多的。

对整个区域来说,不管供地增减,区域价值不变,房价很难有大幅度变化。

2、中原区,惠济区,管城区,高新区连续三年下降,管城减少最为明显。

管城,惠济区,高新区之前一直都是供地的大户,但是现在来看,连续三年都下降,特别是管城,今年减少最多。

管城是现在房价比较火热的区域,分分钟突破1.7万。现在不少附近楼盘的热情都被点燃,不过不根据自身情况而定的涨价,最后都要自食其果。

管城的楼盘大都分布在3-4环之前,并且动辄千亩,甚至万亩,现在涨价汹涌,后期地块可怎么办?何况对于位置不好的楼盘, 对于涨价,还是要理性。

不过管南供地减少也不出乎意料,仅仅目前的情况,都需要一段时间消化。

高新区,虽然对比自身下降,但对比各个区域这两年供地都不少,高新新城是竞争最为激烈的,区域内的楼盘比较多,四环通车了,唯独这边下降的最为惨烈,价格曾经出现过1万以下,堪比远郊。不过今年供地减少不多,这种状况可能还要持续。

中原区,今年老城区改善会更加的艰难,特别是地缘,目前也只有万科山河道二期,恒大云玺后期,昆仑望岳的大户型。稀缺将会持续一段时间, 建议没有地缘情节,就跳出来吧。

惠济区,2020年的楼盘都不多,尾盘,售罄,后期地块等待等,今年的情况不会有大的改观, 对于这个区域,核心位置价格差不多尽快入手!

3、航空港区和上街第一次参与。

航空港区今年将要供应3000多亩地,相当于二七和高新之和,如此大的供应量,港区的价格将会竞争更加的激烈,想要关注港区的人,可以不用太着急。

上街地缘比较多,其他置业目的也不建议。

4、土地集中供应在3-4环之间,并且集中在中西部。

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从这张图中可以一目了然的看出,去年真赢咖4娱乐代理【QQ223345】正的优质地块不多,并且都分布在中西部,比如三环外的二七运河新区,常西湖,金水北的西北角,高新区的西北角……

去年四环的通车,彻底奠定了郑州四环时代的开启!

四环主城正在一步一步被填充起来。

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计划是计划,实际是有变化的。

我们来看2012年-2020年的供应计划完成情况,很少有完成的。

特别是2016年和2019年,完成率不到40%以及以下,完成率比较高的只有2012年。

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就拿2020年来说,计划供应是14966亩,环比减少35%,而实际供应6023亩,环比减少30%。仍然有9843亩没有供应。

也就是说2020年连一半的土地计划都没有完成。

计划供应少,实际成交更少。

前几年都陷入了这种循环,但是好在,今年变化了。

一切在今年的土地市场将会被重塑,因为郑州现在执行的是土地集中管理。

今年的土地出让规划中有三点值得注意:

1、计划供应量给出了具体的数字,并且租赁住房供应也体现出来。

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供应量不低于近5年平均交易量,增加占比不低于10%的单列租赁住房用地。这在以往中都没有的。

在近三年中,2019年,在土地供地计划表中突出了经适房和人才公寓,2020年则没有,2021年在住宅用地供应计划表中,租赁住宅用地赫然在列,并非得到了细分,有保障性和市场化两种。

保障性的多分布在主城,比如金水,经开这些成熟片区。

租赁住宅用地的增加也是目前国家所提倡的,所以未来会成为一种趋势。

2、计划供应量与实际成交量差距会减少。

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对于之前的计划供应量,完不成也就完不成了。而现在不行了,土地集中管理以后,统一性得到的提升,也建立了奖惩制度,对完成率比较低的区域,不仅要减少新增用地,还有暂停建设用地批次报批半年。

一年一共就三次机会供地,错过要等一年,如果报批还要暂停半年的话,影响是非常大的。

毕竟郑州对土地财政依赖度还是很高的,没有钱,区域基建怎么办?一切都要等待。

再以2020年举例,市内八区,从下图中可以看出,经开区完成非常低,而二七区是非常高的。如果按照现在的制度走,经开区将会惩罚,二七则是奖励。

所以,以后供地计划完成率也要开始拿捏,斟酌。

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未来,土地供应将会更加的具象化,有迹可循。就像文件中提到,土地供应将会更加科学性、针对性和合理性。

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在这里,土地集中管理成为既定事实,但是,目前并没有把土拍时间公布,只是在提及不超过3次。至于,如何拍,我们还要静等第一次土拍的集中供地才可。

这份文件,给了不少房企一个定心丸。也就意味着,艰难的2020年已经成为过去了。2021年大家的预期已经开始涨起来,不管是主城还是远郊的楼盘,都会有一定的受益。

在一直下降或者一直上涨的情况,大家购房者会相对容易,最难的是上涨期。

对于今年来说,品牌房企突出的一年,在资金严管的情况下,多少小房企会熬不过今年这个冬天。所以,一定要选择实力大的房企,要不然等待你的大概率是烂尾。

最后想说:2021年,一个新的征程即将开启!

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