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作者:发布时间:2021-04-06分类:赢咖4娱乐代理阅读:11 ℃评论:0 评论
赢咖4娱乐代理【QQ223345】原标题:地铁6号线年底通车,会不会让郑州最“咸鱼”区域趁机“翻身”?

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房子很重要,学区更重要,富贵和大家从学区的角度说房子。

今天给大家聊聊洞林湖片区。

为啥要选这个片区呀,因为郑州地铁六号线不是官宣要年底通车了吗?

如果你对郑州地铁和房地产关系稍微了解一下,你就会知道这条线路和洞林湖板块关系有多紧密。

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一路向西的六号线,出了常西湖突然90度南折,过了绕城高速就一头扎进了洞林湖板块,而且给不大的洞林湖板块留了三个站。可以说,从六号线西段来讲,它简直就是洞林湖板块的一条专线。

从洞林湖板块来说,六号线就是这个板块的生命线,也可以说是最重要的生命线。虽然,现在洞林湖板块进出可以从新田大道和警官大道两条路上陇海高架,但是前提条件是你必须有车。如果没车,依靠公交依旧是很不方便。所以说,等到年底六号线开通,洞林湖板块实际上才拥有和市区每日顺畅通勤的条件。

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不过,对于年底通车的概念,估计大部分人还是有误解的,这一点我也刚刚了解到。

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和其他地铁不一样,这一次六号线通车总的次序是 先城外后城内,也就是说年底通车的六号线是从最西端的贾峪镇到常西湖新区的临湖路站(红框内),临湖路站以东的站点大约在2023年才能通车。不过好在你可以通过奥体中心站转入14号线,然后转入1号线,纳入郑州地铁大网,不过前期确实不方便。

不过即使如此,对于洞林湖片区这也是个巨大的利好,毕竟这个区域在郑州市整体房地产板块中并不出名,不要说和明星的白绿相比,就是和它挨着的常西湖板块相比,也没有多少曝光度。

第一,板块不是在郑州市主力发展方向之上,缺乏了最大的动力。

第二,板块周边都不成熟,算是一个半孤岛型的区域。

所以,在上一轮郑州房价下调的过程中,这个板块也跌了不少,基本上跌幅达到15%到20%,在2020年郑州房价最冷的时候,这个板块某大盘已经挂出了住宅高层毛坯6字头的房价。

不过好在,今年随着整体升温,这个板块价格有所回升,现在整个区域内高层价格在7500上下,洋房价格在8500上下,算是郑州能通地铁板块中的地板价了。

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上个月底,我对照着我们的胖虎主编所绘制郑州楼盘地图,进行了一次调研,情况先给大家汇报一下。

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福晟南山府、东原阅境的销售部先别去了,南山府关着门,只留了一个保安,说所有销售都去学习了,估计是世贸和福晟收购还没进行完,所以售房部不营业,只留下空荡荡的道旗在风中飘舞。

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东原阅境售房部更绝,售房部连个保安都没有留,大门上的尘土比一张a4纸都厚。

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恒大山水城售房部倒是没关,但是销售员说基本上已经清空,只剩下洋房一套,别墅一套。倒是售房部门口的恒大林溪郡和高新恒大城的广告牌,比售房部本身更醒目。

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所以,在现在的洞林湖板块,值得一去的只是四个项目——万科新田湖与城,远洋沁园,中丞时代天境和大地主新田城,我们一个个来说。

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万科新田湖与城处于洞林湖板块的西部,紧贴着老贾峪镇“cbd”,一期定位非常清晰,主要客群是年轻人,78平的两房,89的三房。

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需要注意的是两点:

第一,这个项目现在是高层7800-8300,而且不是毛坯,而是精装修。买个三房差不多70万,交房能住,这对于年轻人还是非常有吸引力的。

第二,本次推出房源距离六号线贾峪镇站距离800米,稍远,但是还是在可以接受范围之内的。

再说 远洋沁园,和湖与城项目是邻居。不过和万科项目相比,两点不同,第一高层是毛坯交房,当然价格更便宜,7200-7500,不过个人认为没有万科精装7800的划算。第二,距离地铁贾峪镇站更近,更方便。

不过,给我留下更深刻印象的是远洋的洋房,标准层价格8500上下,标准户型138的三房,超大横厅,这一点设计非常独特。

而且开发商也做了一个样板间,可以看出效果不错。

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至于 中丞时代天境,安徽开发商,在洞林湖板块偏南区域,价格在7500-8000之间,主打纯洋房社区,卖点不多。

最后一个是 新田城现在是销售一个叫做燕和园部分,处于洞林湖较为成熟的区域,户型常规,价格也不贵。

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其他方面,富贵不多说了,毕竟我的主业是说学区,咱们重点来谈谈洞林湖板块的学区资源。

我们先来通过一张图,来看看这个区域的学校和未来可能学校的分布。

当然,很多属于“画饼”的成分,我会说出自己的意见,大家可以参考。

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先说水平比较低的村小,分别是黄点1(贾峪镇中学)、2(贾峪小学)、8(邢村小学)、11(洞林小学),设施比较差,起点比较低,属于典型的村小或者镇小。对于这种学校,我还专门拍了一张照片,大家有个概念就行了。

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比较关注的是4和5,现在叫做 洞林水岸小学和洞林水岸幼儿园,从整个建筑设计和设施设备的水平,和上图的村小完全不是一个层次,可以达到郑州普通市区开发商新建小学水平。

算是整个洞林湖板块现有基础教育的顶配。

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不过这个洞林水岸幼儿园,我得到两个不同的消息。从万科和赢咖4娱乐代理【QQ223345】远洋的销售说辞,是这两个项目的业主孩子未来可以完全无条件分配进入这个小学。

但是,新田城的置业顾问告诉作者,未来新田城将引入一家金水区的名校,有可能是优胜路或者文一, 然后将其变成其分校。未来只有新田城业主能够进入这家顶配小学。这两种说法有矛盾的地方,希望未来的客户可以注意。

另外一个需要注意的关于教育的点就是老郑州一中实验初中校园的归属问题。

大家都知道,最早的洞林湖有一个有名的私校郑州一中实验初中,由于某些问题,最后搬到了荥阳东,成了郑西一中。不过在洞林湖的路牌中,这个中学还存在。不过,在洞林湖开发商的区位图中,基本上已经把它换成了一个叫做华宇实验中学的名称,当然这也是一个私校初中。

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然而,当我路过这个华宇初中的时候,拍下了一张照片,却引发了我的疑问。

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对,有校旗无校名。

当我把这个情况询问当地的新田城的置业顾问,他的解释是,华宇中学这也是最后两届学生了,一旦送走初三生,也将搬走(与其这样,校名也就不在雕刻了)。这个校园将由业主方从郑州七中、八中里面选一个终点初中再引来一个私校。当然这也是至少两年以后的事情了。

另外,对于这个区域,开发商也画了一个大饼一个小饼。

小饼是在黄点3的那个区域中, 万科销售说辞将引入金水区的文二小学,虽然不是顶级名校,但是也是郑州市知名小学之一,虽然这也不知道什么时候能完成,但万科来牵头,毕竟有了点希望。

大饼是在黄点9的地方, 置业顾问告诉我要引入北大附中的高中部,不过是规划中,谁来引入是荥阳市政府还是新田方,何时引入,都没有说好。

毕竟和清华附中一个档次的北大附中,还是郑州市政府拿出北龙湖那么好的地方,费了九牛二虎之力才引过来,北大附中怎么可能说来就来,大家听听而已。

所以,归纳一下,洞林湖板块教育资源,我们采用评星制度。

教育底子:☆

现状评级:☆☆

未来前景:☆☆☆☆

实现可能:☆☆

一句话综合评价:听着前途光明,实现路途漫漫。

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我们上面谈了一些洞林湖的板块,我们总结一下。

1、对于刚需,尤其是工作地点在中原区、二七区和高新区的刚需,洞林湖是可以考虑的。毕竟高层7000-8000的价格,比较市区的房子,单价便宜一半,房子的负担要轻一半。而且可以通过现在的陇海高架和即将通车的地铁六号线可以实现每天半小时到一个小时内的日常工作通勤。

2、至于等到孩子大了以后,如果对教育要求不是很高,洞林湖板块学校也可以凑活。如果要求较高,可以去中原或者高新,上小学或者初中。

3、至于改善,不太建议,现在区域内的项目明显越来越刚,户型越来越小,未来很可能成为一个缩小版的南龙湖。从一个文旅休闲板块,变成一个郑州西边的睡城过渡。这是一张恒大山水城商业街的现状图,大家自己体会。

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4、至于六号线通车会不会让这个咸鱼板块翻身呢?首先,对于板块对于房价一定是好事,但是只凭一条地铁,没有其他实质性利好,比如产业,比如大学等大利好,但凭着这点利好是不足以支撑这个板块发生实质性变化。

好,诸位看官,这一次宋富贵关于洞林湖板块总体以及教育资源分析就给大家说到这里。

用学区的眼光看房子找老宋,谢谢大家。

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